买房后房主不配合产权变更登记引纠纷——房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贾先生起诉称：2002年11月10日，我与二被告签订《房屋买卖协议》，二被告同意将其位于甲市A地一组的房屋一栋作价13000元出让给我。合同签订当日，我向被告支付了房屋转让款。被告出具了收条，并将房屋及手续交给了我。随后，我多次要求被告协助办理房屋变更登记手续，但被告称还要支付80000元才能过户。我认为，合同是双方的真实意思表示，且以实际履行，被告协助办理变更登记属合同附随义务。请求法院判令二被告协助我办理房屋产权变更登记手续，并承担本案诉讼费。

　　二、被告辩辩称

　　二被告答辩称：1、本案中我们与原告双方没有约定办理房屋产权变更登记;2、原与我们在签订合同时意思表示不真实，真实情况是2001年12月，我夫妇因企业改制，双方下岗，当时家里有两个学生上学,在家庭困难的情况下找到原告贾先生前妻(谢女士)的父亲谢大叔，当时叫他帮忙，谢大叔就找到本案原告，事实上真实意思是向原告借款13000元，原告当时说以房屋作为抵押，尽管双方没有办理抵押登记，但是签订了房屋买卖协议， 3、2014年，本案原告在尚未取得涉案房屋权利的情况下，擅自将属于我二人的房屋卖给蒋某，双方为此曾在法院提起过诉讼。原告违约在先，因此不同意过户;4、虽然产权变更登记为确立物权的形式，但作为买卖合同而言，无论是否交付，我们认为买受人基于买卖合同，请求协助办理过户手续，属于债权请求权，依法应当适用诉讼时效，原告现在提起诉讼,已超过了法律规定的诉讼期限;5、从双方签订的买卖合同中，约定原甲方实际使用范围由乙方继续使用的约定，不符合法律规定，因为该处土地属于农村集体土地，未经发包方同意不能擅自进行流转。综上，请求人民法院查清案件事实，依法驳回原告诉讼请求。

　　三、法院查明

　　经审理查明：原告贾先生与谢女士系夫妻关系，夫妻关系存续期间生育一子，取名贾某。被告杨某、黄女士系夫妻关系。2002年11月10日，原告贾先生为乙方与被告黄女士为甲方签订《房屋买卖协议》，约定被告将其在甲市A地一组的房屋一栋作价13000元卖给原告，原告一次性付清房款，并约定被告于2002年11月11日将房屋交付给原告，被告杨某在《房屋买卖协议》上“甲方”处亲自签名“杨某甲”，被告黄女士亦在“甲方”处签名。协议签订后，原告付清了房款，二被告于2002年11月11日将房屋交付给了原告，双方未办理房屋过户登记手续。2010年1月27日，原告贾先生与谢女士离婚，协议将从被告黄女士名下购买的房屋赠与给其子贾某。2014年5月3日，谢女士将该房屋以138000元的价格出卖给蒋某。2014年9月29日，贾某以谢女士与蒋某恶意串通，侵害了其合法权益为由向本院提起诉讼，请求确认谢女士与蒋某签订的《房屋出让协议》无效，审理中，本院于2014年12月3日主持双方调解，确认了谢女士与蒋某签订的《房屋出让协议》无效，并责令被告蒋某将争议房屋交还给贾某。2017年6月12日，原告贾先生向本院提起诉讼。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：　被告杨某、黄女士于本判决生效之日起15日内协助原告贾先生办理房屋所有权、土地使用权的过户登记手续。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权分析认为：合法的买卖关系受法律保护，买卖双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案二被告与原告签订《房屋买卖协议》，将其所有的房地产出卖给原告，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害第三人的利益，其合同合法有效，原告已履行了全部付款义务，被告应当履行转移标的物所有权的义务，故原告请求判令二被告协助办理利国用字第03-08-01-004号，利房都字第××号房屋土地使用权、房屋所有权过户登记的诉求，法院予以支持。被告辩称原、被告双方没有约定办理房屋产权变更登记。《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中，原、被告签订《房屋买卖协议》后，原告支付了房价款，被告应当履行转移标的物所有权的义务，协助办理房屋产权变更登记是转移标的物所有权的附属义务，被告应当予以协助，故被告该项辩称理由不成立，法院不予采纳。被告辩称双方签订《房屋买卖协议》的意思表示不真实，目的是以房屋作为抵押向原告借款，故被告杨某在协议上签字时故意写成“杨某甲”。本案中，二被告与原告签订《房屋买卖协议》后，收取了原告支付的价款，将该房的产权证、土地使用证交付给原告，并于次日将该房腾空并交付给原告实际占有。被告当庭辩称卖房不是自愿的，实际是以房屋抵押向原告借款，故签字时故意写成“杨某甲”，但直至2014年5月3日谢女士与蒋某签订《房屋出让协议》，将该房出卖给蒋某，后经法院调解，确认谢女士与蒋某签订的《房屋出让协议》无效，并责令蒋某将该房屋交还给贾某时，二被告仍未对双方签订的《房屋买卖协议》提起撤销之诉。由此可见，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，并非系向原告借款，故对被告的该项辩称理由不予采纳。被告辩称虽然产权变更登记为确立物权的形式，但作为买卖合同而言，无论是否交付，被告认为买受人基于买卖合同，请求协助办理过户手续，属于债权请求权，依法应当适用诉讼时效，原告现在提起诉讼，被告认为超过了诉讼失效。《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案原告请求协助办理过户手续，是确立物权的附属义务，属于物权请求权，故被告该辩称理由于法无据，依法不予采纳。被告辩称《房屋买卖协议》中，原甲方实际使用范围由乙方继续使用，因该处土地属于农村集体土地，未经发包方同意不能擅自进行流转，因此该约定不符合法律规定。本案审理的是房屋买卖合同，只对《房屋买卖协议》是否有效及被告应否协助办理产权变更登记的问题进行审查，被告该辩称属另一法律关系，与本案无关，可另寻途径解决。