房产律师：继承被继承人权利的同时也承担着被继承人应履行的义务

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨先生起诉称：我与被告之间系亲友关系，2004年8月31日，我和被告在徐某人的见证下，签订《协议》一份，约定被告将其与丈夫唐先生的夫妻财产，即位于XX县XX镇XX街89号房屋一栋出售给我，总价款为4.5万元。同时，考虑到被告夫妇年老且双方是亲戚关系，就在《协议》中约定被告夫妇仍然可以继续居住于该房屋一楼的一大间和一小间，并由我承担房屋的一切过户费用。协议签订后，被告将房屋的产权证书及房屋钥匙交与我，我按照协议的约定先后两次将购房款4.5万元给付被告。我及家人于2005年2月搬至该房屋居住至今，当我要求被告办理过户手续时，被告一直拖延不协助办理，经多次协调均无果，且被告从原先居住的一楼擅自搬到二楼居住。综上，我和被告双方签订的房屋买卖协议应当合法有效，被告应当按照协议的内容履行自己的义务，现在被告未能履行自己的义务，经多次协商无果，故我起诉至法院要求：1、判决被告履行2004年8月31日签订的《协议》，协助我办理房屋产权过户手续;2、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告许女士答辩称：1、我与原告系房屋租赁关系，而不是房屋买卖关系，原告要求我履行《协议》及办理过户手续没有事实依据。2、我与原告签订的协议不适用善意取得制度，该行为无效，原告要求我履行《协议》及办理过户手续没有法律依据。涉案房屋的产权人系我的丈夫，原告与我签订协议时我丈夫不在场，且我丈夫事后也不同意，原告的行为明显不是善意的，原告购买该房屋也没有支付合理的对价，当时该房屋大概价值8万元左右，我丈夫所有的房屋并没有与原告办理过户手续，所以我与原告签订的协议不适用善意取得制度。3、原告的诉请我现在事实上不能履行。原告明知我丈夫反对卖房，与我签订的协议应当自始无效。2008年，我丈夫过世后，他的继承人享有继承权，现在原告要求办理过户手续，不仅涉及我的权利，同时也涉及其他继承人的权利，因此原告的诉请我事实上不能履行。4、原告的诉请已过诉讼时效。原告曾于2004年向我提出将房屋按《协议》约定卖给他并办理过户手续，因我丈夫不同意，原告之后就没有向我提出过户的事情，从2004年到2008年我丈夫过世也有三年多的时间;直到2014年原告搬离该房屋后才向法院起诉要求办理过户手续，从2004年原告首次提出办理过户手续至今也将近十年时间，原告的起诉已过诉讼时效，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2004年8月31日，原告杨先生与被告许女士签订“协议”一份，该协议约定：唐先生(被告丈夫，于2008年过世)将XX镇XX街89号一幢房屋四大间、两小间二层楼房卖于杨先生。总价：肆万伍仟元整(￥45000元)，其他一切办手续费用由买方承担，并将北方底层一大间一小间给卖方无偿居住，直到卖方两老人不住为止，但卖方不得给其他人居住，卖方两老人不住时无条件还房给杨先生，此协议双方签字后生效，任何一方不得反悔。在协议签订后，原告自2005年2月就一直在该房屋居住，被告许女士也一直在该房屋居住，但双方至今未办理产权过户手续。原告多次要求被告协助办理无果，便诉至法院。

　　另查明：许女士共有4个子女，长子唐老大已去世，长女唐老二、次子唐老三、次女唐老四，长子唐老大育有一子唐小小。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告许女士于判决生效之日起十日内协助原告杨先生办理位于XX县XX镇XX街的房产权属变更登记手续。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：(一)、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的协议中双方对位于XX镇XX街89号的房屋买卖事项进行了约定，协议是双方在平等自愿的基础上订立的，只要协议内容不违法，双方均应当遵守诚实信用的原则来履行协议约定。2004年8月31日原告与被告签订房屋买卖协议后，原告即按协议的约定向被告支付了45000元购房款，原告已履行了协议上的义务，并按协议的约定让被告夫妇继续居住该房屋。被告与其丈夫唐先生在此共同居住生活，且在房屋买卖协议签订之前至唐先生2008年过世，许女士夫妇均居住在该买卖房屋内，原告杨先生夫妇自2005年2月也居住在该房屋内，唐先生在过世前一直未对该房屋买卖协议提出异议，应当推定杨先生与许女士签订房屋买卖协议时许女士夫妇对房屋的处理已达成一致意见，转让房屋是许女士夫妇共同的意思表示。而许女士却以该房屋买卖未得到唐先生的认可认为该房屋买卖协议无效，对此，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(1)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(2)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，被告以卖房时其丈夫不知情来进行抗辩缺乏法律依据，且该协议也没有出现合同无效的法定情形，因此原、被告双方签订的买卖房屋协议是合法有效的，被告应当按照协议的内容履行自己的义务。(二)、被告在庭审中辩称与原告实际是租赁关系，而不是房屋买卖关系，并辩称双方的交易价格明显低于当时XX县XX镇的市场房价，被告并未举证来支持自己的抗辩意见，根据该房屋当时的售价与当时自建房的市场价格相比较，并非是价格明显的不对等，且该房屋的买卖是附条件的，即允许被告夫妇一直居住直到他们不愿居住为止，故对此抗辩意见不予采纳。在协议签订之后，被告许女士夫妇就应当遵守协议的约定协助原告办理变更登记手续，所以唐先生也承担着协助原告办理过户登记手续的义务;依照继承法的相关规定，许女士及其子女作为财产继承人，在继承被继承人权利的同时，也承担着被继承人应当履行的义务;故许女士及其子女应当承担履行该协议的义务，将房产交付给杨先生，并协助杨先生办理相关过户手续，对被告辩称该房屋买卖协议涉及到其他继承人权利的抗辩意见不予采纳。关于本案的诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案中，履行期限不明确的，原告可以随时要求履行，但必须给对方必要的准备时间。原告与被告签订协议之后，双方在协议中并未对办理房屋产权变更手续的日期作出明确的约定，故原告可以随时要求被告履行房屋产权变更手续，诉讼时效亦应从其要求被告履行变更手续的宽限届满之日起计算。对本案被告答辩称原告起诉已过诉讼时效这一答辩意见不予采纳。(三)、原、被告在协议中约定该房屋北方底层一大间一小间给被告无偿居住，直到被告不住为止，故该房屋北方底层的一大间一小间应当由被告一直居住，直到被告自己不愿继续居住为止，原告也不得违反协议的约定侵犯被告的合法权利。若原告违约，被告也可以依据双方签订的协议维护自己的合法权利。另外，根据协议双方的约定，协助办理过户过程中产生的任何费用均应当由原告承担，若需要履行行政审批手续应当按规定程序办理。