因贷款无奈而签订的房屋买卖合同是否有效——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴大叔起诉称：我与吴先生系父子关系，吴先生与被告系朋友关系。2005年4月，吴先生做生意需流动资金，两次向XX区XX银行贷款7万元。到期后吴先生未能还款。2009年7月，XX区XX银行向法院诉讼，要求吴先生归还本息合计111531.08元。由于吴先生一时无力偿还，于是和被告私下协商，欲用我名下的XX区XX街道XX公寓XX幢XXX室房屋转让给被告，然后以被告的名义用该房屋抵押贷款，贷出来的款项用于偿还XX银行的借款。吴先生将此情况向我说明后，并保证以后还可以将该房屋过户到我名下，我最终同意吴先生的决定。随后，双方找到甲担保有限公司(以下简称甲公司)商谈房屋买卖事宜。2009年8月31日，在甲公司中介下，我与被告签订该房屋买卖合同，并将该房屋产权过户到被告名下。2009年9月初，以被告的名义向银行抵押贷款220000元。此款用于偿还XX银行贷款后，余款由甲公司转交给吴先生。在上述房屋买卖过程中，房屋买卖合同所约定的定金及购房款均未实际支付，被告从未支付过对价。房屋产权过户后，我与吴先生父子仍实际居住该房屋，且由吴先生每月以被告名义还贷近1400元。吴先生与被告私下协商，借用我的名义，将我的房产转让给被告，再向银行套取利率较低的贷款，该行为符合“以合法的形式掩盖非法的目的”，应认定房屋买卖合同无效。且签订该合同并非我的真实意思表示，不具有民事法律效力。所以请求确认该房屋买卖合同无效，同时我愿承担涤除该房屋上的抵押权所产生的一切费用，将该房屋产权重新登记到我名下。

　　二、被告辩称

　　被告刘先生答辩称：1、由于原告之子吴先生拖欠XX银行的贷款，吴先生与原告商量后，原告同意将其名下的XX区A街道B公寓17幢408室房屋转让给我，所得房款一部分用于吴先生还贷，一部分用于吴先生购置办公用品;2、我与原告之间的房屋买卖合同，是经房产中介部门签订的，是双方真实意思表示，没有任何欺诈、胁迫行为，合同具有法律效力;3、我在偿还前两、三期房贷后，因个人资金周转困难，需要出售该房屋，但遭到吴先生的反对。此后，我停止还贷，吴先生个人则以我名义逐月还贷。但吴先生以我名义的还贷行为，不能证明已登记到我名下的房屋所有权就是原告父子的;4、原告转让该房屋后，因无其他住所，我同意让原告父子暂时居住在该房屋内。后期由于双方产生纠纷，我要求吴先生用每个月的还贷抵作房租。综上，原我双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，该房屋产权属我所有。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：原告吴大叔之子吴先生与被告刘先生原系好朋友。由于吴先生在XX区XX银行贷款到期未还，吴先生与刘先生协商，吴先生欲将原告名下的XX区XX街道XX公寓17幢408室房屋(87.5平方米)转让给被告，在该房屋产权登记到被告名下后，被告再用该房屋作抵押贷款，所贷款项作为购房款转给吴先生，吴先生再用此款用于偿还XX银行的贷款。双方还商量一致，告诉原告今后如需要该房屋，还可以回购，将该房屋产权再登记到原告名下。两人协商好后，吴先生将上述情况告知原告，原告表示同意。2009年8月31日，原告与被告作为房屋买卖双方的当事人经甲公司中介，签订了《甲市市存量房买卖合同》一份，合同约定：原告将其坐落于甲市市XX区XX镇XX公寓XX幢XXX室出售给被告;该房价315000元，2009年8月20日前由被告给付原告定金5000元，2009年8月25日前支付给原告购房首付款90000元，双方即办理过户。余下房款计220000元，由被告以商业贷款方式支付给原告。随后，双方在房产登记部门将该房屋产权变更登记在被告名下。2009年9月25日，被告将该房屋抵押给某银行XX支行，贷款220000元。在此之前，甲公司已为吴先生垫款偿还XX银行的贷款本息11万余元，故甲公司在收到某银行XX支行放贷的220000元，扣除代垫款及由原告支付的各项费用后，余款全部转给吴先生。

　　该房屋虽然依据买卖合同登记到被告名下，但原告父子仍一直居住在该房屋里，某银行XX支行抵押贷款也实际由吴先生逐月还贷至今。庭审中，被告认为在签订房屋买卖合同之前，已给付吴先生购房首付款9万元，以及前两、三期房贷由被告偿还。然而，对该辩称，被告不能提供任何证据加以证明，且原告及吴先生均不予认可。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、吴大叔与刘先生签订的关于甲市XX区XX镇XX公寓XX幢XXX室房屋买卖合同无效;

　　2、吴大叔在涤除某银行XX支行在该房屋上设定的抵押权后七日内，刘先生协助吴大叔将该房屋产权变更登记在吴大叔的名下。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：原告之子吴先生因拖欠当地XX银行贷款，在不得已的情况下与被告协商，欲将原告名下的房产转让给被告，再以被告的名义用该房屋抵押贷款，所贷款项转给吴先生用于向XX银行还贷。当吴先生将此事告知原告后，原告认为虽然房屋登记到被告名下，但仍由原告正常居住使用，且能从银行抵押贷款用于偿还XX银行的贷款。出于此目的，原告与被告签订房屋买卖合同。虽然该房屋买卖合同具备书面合同所必须的形式要件，但原告仅有此处住所，出售该房屋后，将居无定所。故原告真实意思并非要出售该房屋，只是想通过买卖房屋的形式，达到利用买卖房屋可以向银行抵押贷款，从而帮吴先生还贷的目的。而事实上，该合同在双方当事人之间也没有得到实际履行。该房屋产权虽登记在被告名下，但房屋的实际占有权、使用权仍由原告享有。被告辩称认为已给付原告购房首付款9万元，房屋变更登记后仍由原告父子使用，双方存在租赁关系，但被告未能就此辩称提供任何证据予以证明。综上，双方当事人既没有实际履行该合同，也无意履行该合同，该房屋转让给被告并非原告的真实意思表示。被告认为该房屋已变更登记在其名下，房屋所有权为其所有。但被告自始至终都没有证据证明其支付原告购房款，也没有证据证明向贷款银行还贷。可见，被告在整个房屋买卖民事行为中，没有支付任何价款。没有支付相应的价款，而要取得房屋所有权，也不符合《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定。故在原被告双方有关房屋买卖民事行为中，不能产生设立、变更、终止民事权利义务关系的法律后果。原告在审理过程中同意由其个人涤除该房屋上设定的银行抵押权，而不要求吴先生涤除该抵押权，属于原告处分自己民事权利的行为，法院予以认定。