未办产权过户，所签房屋买卖合同有效吗——北京房产纠纷律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告谭先生起诉称：两被告系夫妻，2002年9月10日，我与被告何先生经XX街道XX社区服务中心花园站的中介服务，双方签订了《房屋买卖协议》一份。协议约定：1、被告何先生将自己位于甲市乙区XX区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给我;2、在签订协议时，我向被告交付定金10,000元，同时被告须将房产证存放于中介机构;3、双方的付款方式为：办理公证、过户时付清全部房款;4、在办理房产过户手续的过程中，被告必须积极配合直至办好。签毕，我随即按约向被告何先生支付购房定金10,000元，9月12日，我又与被告何先生补充签订《卖房屋绝卖书》一份，补充约定被告出卖与我的住宅包括天井30平方米、室内装潢及部分家俱。同时还约定被告应在2002年9月15日交房给我。之后，我和两被告在中介方的陪同下，到甲市公证处办理了两被告委托我为代理人代理其房屋买卖、过户手续的公证书。后我向被告支付了剩余的购房款116,000元。同月15日，两被告在腾房后将该住房交付给了我。但没想到，两被告突然于9月下旬赴甲市公证处撤销了委托书，也拒绝与我及中介方共赴房屋产权登记机关办理产权变更登记手续，以致我至今无法办理房屋产权变更登记手续。现请求法院判令：1、确认我与被告何先生双方于2002年9月10日、9月12日签订的《房屋买卖协议》、《卖房屋绝卖书》合法有效;2、两被告立即履行协助我办理房屋产权变更登记的附随义务。

　　二、被告辩称

　　被告何先生辩称：原告诉称其与我经XX街道XX社区服务中心花园站的中介服务，双方签订了《房屋买卖协议》一份，将自己位于甲市乙区XX区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给原告之情况属实。虽然原告已经将购房款126,000元全部支付给了我，但因我在出卖房屋时并未征得妻子王女士的同意，现王女士又不追认上述房屋买卖行为，我的行为侵犯了被告王女士的合法权益。另外，我出卖房屋是通过顾某开办的房屋中介所中介服务，虽然名义上的买受人为本案原告，但后来我知晓实际房屋买主为顾某，所以至今我没有将房屋过户给原告。故我认为原告与我签订的房屋买卖协议应为无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　经法院审理后查明：两被告系夫妻，共同所有位于甲市乙区XX区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅及附属设施一处。2002年9月10日，原告与被告何先生经XX街道XX社区服务中心花园站的中介服务并实地看房后，双方签订了《房屋买卖协议》一份。协议约定：1、被告何先生将自己所有的位于甲市乙区XX区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给原告;2、在签订协议时，原告向被告交付定金10,000元，同时被告须将房产证存放于中介机构;3、双方的付款方式为：办理公证、过户时付清全部房款;4、在办理房产过户手续的过程中，被告必须积极配合直至办好。签毕，原告随即按约向被告何先生支付购房定金10,000元，9月12日，原告又与被告何先生补充签订了《卖房屋绝卖书》一份，补充约定被告出卖与原告的住宅还包括天井30平方米、室内装潢及部分家俱。同时还约定被告应在2002年9月15日交房给原告。之后，原告和两被告在中介方的陪同下，到甲市公证处办理了两被告授权原告作为他们出卖房屋及办理房屋买卖、过户手续的全权代理人的委托公证。之后，原告向被告支付了剩余房款116,000元，两被告也随即在腾房后将该住房交付给了原告，同时将房屋产权证书、土地使用权证书及契证一并交付给了原告。原告也因买受房屋向房屋中介所支付了中介费1,500元。后双方因故发生争议，被告撤销了对原告的授权委托，原告要求被告赴房屋产权登记机关办理产权变更登记手续，也遭被告拒绝，双方遂成讼。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认原告谭先生与被告何先生于2002年9月10日、9月12日签订的《房屋买卖协议》、《卖房屋绝卖书》合法有效;

　　2、被告何先生、王女士于本判决生效后三十日内，履行协助原告谭先生办理位于甲市乙区XX区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅一处的房屋产权变更登记手续的义务。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：民事法律行为从成立时起具有法律约束力，依法成立的合同，自成立时生效，同时当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质履行通知、协助等义务。本案的焦点是原告与被告何先生所签订的房屋买卖协议是否有效，当事人是否应当按照协议约定及法律规定履行自己的义务。在审理过程中，根据当事人的诉称与辩称，本纠纷的争议焦点归纳有二：1、被告何先生的妻子王女士是否可对何先生出卖夫妻共同所有房屋的行为提出抗辩，要求宣告房屋买卖合同无效;2、被告是否可以以房屋未办理房屋产权过户登记手续为由主张房屋买卖合同无效。对于第一个争议焦点，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项的规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在本案中，从原告提供的证据委托公证书、证人顾某的证言以及被告致原告函的内容等综合分析，可以认定被告王女士对何先生出卖房屋之事是知情的，原告也完全有理由相信何先生出卖房屋系夫妻协商后共同的意思表示。另外，本案中被告何先生在与原告签订房屋买卖合同后，在原告支付全部购房款的同时，被告已经将房屋及相关产权凭证实际交付给了原告，此后原告也一直实际占有该房屋，并且在房屋买卖过程中又无证据证实原告与被告何先生存在恶意串通损害第三人利益的法律事由，故从维护交易安全，体现诚实信用原则的角度，应当维护原告的合法权益。故该房屋买卖合同应当认定为有效。对于第二个争议焦点，根据《城市私有房屋管理条例》第七条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然这里所说的买卖合同为有效合同，它是办理所有权登记手续的必需证件和前提条件。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能履行的，应当继续履行，如果协议不能履行的，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。这说明财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条中更明确规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，后者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故所有权登记手续仅是房屋产权转移的必要程序，而不是买卖合同有效的条件。在本案中原告与被告签订协议转让房屋，签订协议时双方都是具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议应当认定为有效，对双方当事人具有约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议，都应当按协议约定履行自己的义务。现原告诉讼请求确认原告与被告何先生签订的房屋买卖合同有效，法院予以支持。同时因本案原告与被告之间签订的房屋买卖合同并没有办理房屋过户登记手续，尚不发生所有权的转移，原告还没有取得房屋所有权。而在房屋买卖合同中，买方享有登记请求权，卖方则负有协助买方办理过户的义务。虽然被告王女士从表面上看非合同一方当事人，但被告王女士显然是协助买方办理过户手续的义务人之一，故对原告要求两被告立即履行协助原告办理房屋产权变更登记附随义务之请求，符合法律规定，法院应予以支持。被告辩称，无事实及法律依据，法院不予采信。