未对买卖合同无效的法律后果作出处理引起的纠纷案件——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　我邹先生诉称:被告廖先生在甲市XX镇XX村有一处宅院共8间平房，房屋由其父廖大叔代为保管。2007年3月10日，廖大叔代被告廖先生与我签订房屋买卖合同。被告廖先生得知后，不予认可，并于2009年诉至法院。2009年5月2日，被告廖先生与我达成民事调解书，确认被告廖先生与我签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定，无效合同的法律后果是双方返还因为无效合同而取得的财产。法院在处理房屋买卖合同效力时，未对买卖合同无效的法律后果作出处理。我基于对被告廖先生的信任购买了房屋已经5年，但现在被告廖先生不闻不问，我多次找被告廖先生协商返还房屋款及信赖利益损失，被告廖先生不予理睬。我认为，被告廖先生对房屋买卖合同无效应承担主要责任，故诉至法院，请求：1.判令被告廖先生给付我房屋及附属物重置成新补偿款43124元、宅基地区位补偿款365524元及其他费用损失;2.被告廖先生返还购房款13000元。

　　二、被告辩称

　　被告邹先生答辩称：第一，诉争房屋买卖合同无效，我方无过错。廖大叔在未告知我的情形下私自与原告邹先生签订合同出售房屋，我得知此事后立即维护自己的合法权益。邹先生在购买房屋时不是XX村村民，与我不是同一集体经济组织成员，且邹先生明知所购房屋归我所有，在我没有出具任何授权廖大叔出售房屋的情形下，仍与廖大叔签订合同并以低价购买涉案房屋，邹先生和廖大叔负有同等过错。第二，诉争房屋不存在增值问题。诉争房屋自2000年起至今一直对外出租给一户人家，租金从未发生变化为每月50元，对邹先生的生活并无任何影响，邹先生在通过廖大叔购买房屋后未将出租房屋收回自用，故自2007年3月10日购买房屋到2009年5月2日房屋被收回这两年期间，邹先生除收取租金外，从未对房屋进行修缮、翻建、新建等添附，故不涉及房屋产生增值赔偿问题。第三，房屋不存在重置成新价和区位补偿价的赔偿问题。我提交的XX镇总体规划中明确了XX镇XX村在2020年之前没有拆迁、改造的规划。第四，同意返还购房款13000元。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告廖先生是廖大叔之子，在甲市XX镇XX村有宅院一处，2007年3月10日廖大叔以廖先生的名义于原告邹先生签订了房屋买卖合同，约定由邹先生出资13000元购买廖先生的上述宅院，2009年5月2日，廖先生将邹先生诉至法院，称廖大叔出售诉争房屋未经其同意，要求确定廖大叔和邹先生签订的房屋买卖合同无效，后经法院调解，双方达成合同，确定所签合同无效。2012年，原告邹先生将廖先生诉至法院，要求给付房屋重置成新价并赔偿损失。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：本判决生效之日起七日内被告廖先生返还原告邹先生购房款13000元，并赔偿原告邹先生各项损失共计10万元。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：廖大叔在未取得廖先生授权、且明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围的情况下仍以廖先生名义与邹先生签订房屋买卖合同，廖大叔对于房屋买卖合同的形成及无效负有主要责任。邹先生在明知涉诉房屋属于廖先生所有的情况下，未能尽到谨慎的审查义务，仍与廖大叔签订房屋买卖合同书，对房屋买卖合同的形成和无效负有次要责任。在廖先生起诉要求确认邹先生与廖大叔签订的房屋买卖合同书无效的情况下，廖先生自愿与邹先生达成一致调解意见，即确认廖先生与邹先生签订的房屋买卖合同无效，上述调解意见已经人民法院的生效法律文书予以确认，故廖先生应对房屋买卖合同的无效后果应承担主要责任，并赔偿邹先生由此造成的各项合理损失。邹先生主张其购买涉诉房屋为了自行居住使用，但因无足够资金，故暂未对房屋进行翻建、新建或装修等添附行为。邹先生作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋、土地现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。鉴于邹先生在购买房屋后并未实际居住使用、购买时间较短、未对房屋进行翻建、装修等，法院参照评估结论、考虑双方过错大小等酌情确定邹先生的损失数额。廖先生主张的建院墙、修缮房屋的支出，因证据不足以证实存在添附价值情况，所以本案没有对廖先生主张的相应费用进行扣除。