职工以标准价购买的房屋再转让发生纠纷

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告梁先生起诉称：我在被告罗先生处购买了一处房改房，但是不能办理产权变更，我多次要求被告罗先生退还我购房款，但都被拒绝，所以请求法院判令罗先生退还我所支付的全部购房款及利息。

　　二、被告辩称

　　被告罗先生答辩称：我们已经签订了房屋买卖合同，现在原告要求退还购房款，属于违约，请求法院判令原告支付我违约金。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：1997年4月，被告罗先生从起单位以标准价购买了一套房改房，其单位由6%的产权，罗先生有94%的产权。1999年10月，被告罗先生和原告梁先生签订了房屋买卖合同，约定由原告梁先生出资25万元购买被告罗先生的上述房屋，付款方式为一次性付清。合同签订后，梁先生按照约定向被告罗先生支付了25万元购房款，后双方约定去房管局办理产权过户手续时，房管局工作人员告知诉争房屋不能办理过户登记和产转移。后梁先生要求罗先生退还购房款，罗先生要求梁先生支付违约金，双方为此发生争执，遂梁先生诉至法院。

　　四、法院判决

　　经审理后法院判决：解除原告梁先生和被告罗先生签订的房屋买卖合同，被告罗先生退还原告梁先生购房款25万元。

　　五、律师点评

　　房地产纠纷律师靳双权分析认为： "房改房"不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的"个体"，在实施交易之前，弄清房改房"产权"是房屋买卖的"必修课"。通过了解，二手房市场上的"房改房"无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种"房改房"的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买"房改房"之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易;按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的"房改房"上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手"房改房"时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。本案诉争房屋是职工罗先生以标准价购买的且只拥有部分产权，所以本案中的诉争房屋要上市出售，就需要遵循以下要求：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定;没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。所以本案中，罗先生出售诉争房屋没有其单位同意出售的书面证明，所以尽管原被告签订了房屋买卖合同，但是现在该合同实际上无法继续履行，所以只能解除双方签订的房屋买卖合同，所以双方所得的财产应当返还。