房屋买卖合同部分无效该怎么处理

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杜先生起诉称：2014年3月初，我和被告王先生签订了房屋买卖合同，约定由我出资250万元购买被告王先生名下的房产一套，合同签订后，我按照合同约定向王先生支付了首付款80万元，但是2014年3月20号，我得知王先生将原有的一处露天花园拆除了，并且诉争房屋还被查封了，无奈之下我只能请求法院判令解除我和王先生签订的房屋买卖合同，被告王先生退还我所支付的购房款80万元，并支付了利息，同时王先生属于违约，应向我支付违约金。

　　二、被告辩称

　　被告王先生答辩称：我和原告杜先生签订的房屋买卖合同中明确约定了合同签订当天，杜先生向我支付80万元首付款，于2014年3月15日前在向我支付剩余首付款100万元，剩余购房款从银行按揭支付，但是杜先生到现在也没有向我支付约定的100万元，所以杜先生属于违约，请求法院判令解除房屋买卖合同且杜先生向我支付违约金。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告王先生名下有一处房产，自己私自在诉争房屋旁边修建了一个露天花园，没有取得建设工程规划许可证。2014年3月初，王先生和原告杜先生签订了房屋买卖合同，约定的房屋总价款是250万元，房屋共计69平方米，合同约定签订合同当日杜先生支付首付款80万元，2014年3月15日前在向王先生支付100万元首付款，剩余70万元由杜先生从银行贷款支付。合同签订后，杜先生按照合同约定支付了80万元购房款，2014年3月10日，相关单位要求王先生拆除露天花园，恢复原状，王先生于2014年3月16日将露天花园拆除，后诉争房屋被查封，原告王先生于2014年3月12日得知诉争房屋的露天花园引纠纷，于是便没有在2014年3月15日向被告王先生支付剩余首付款100万元。2014年3月20日，杜先生得知王先生的露天花园被拆除，房屋被查封，当时杜先生看中了露天花园，便同意以250万元的价格成交，如今诉争房屋出现纠纷，杜先生认为是王先生违约，便诉至法院。另查：原告杜先生在签订合同之前知道被告王先生修建的露天花园没有取得建设工程规划许可证。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：解除原告杜先生和被告王先生签订的房屋买卖合同，被告王先生退还原告杜先生所支付的首付款80万元。驳回原被告的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案中，原告杜先生和被告王先生在签订房屋买卖合同时，双方都知道露天花园是没有取得建设工程规划许可证的，而双方签订的房屋买卖合同又包括了露天花园，所以双方签订的房屋买卖合同关于露天花园的约定属于无效合同，因双方之间的买卖合同中包括无效部分，导致该房屋交易无法正常履行，无法实现合同目的，现双方均同意解除合同，故对于房屋买卖合同中有效的部分应予以解除。所以法院解除双方签订的房屋买卖合同是正确的。根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中是部分合同无效，所以取得财产也应当返还，针对原告杜先生主张的被告王先生存在违约要求赔偿的请求，依据不足，得不到法院的支持。因该房屋买卖合同自签订时起就存在无效部分，合同无法正常履行，所欲被告王先生关于原告杜先生没有按照约定支付剩余首付款构成违约要求支付违约金的说法，依据不足，也得不到法院的支持。原告杜先生要求被告王先生支付80万元的利息，依据不足，得不到法院的支持。综上可知法院判决是正确的。