房屋抵押贷款可以以标的物的期待权设置抵押

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告XX银行起诉称：2000年11月，我行与XX公司签订了“个人住房贷款保证合同”，合同约定：高先生从XX银行借款40万元，用于购买XX公司开发修建的商品房一套，XX公司愿意作为高先生在XX银行借款40万元的本金和利息提供连带责任保证等等。同时高先生也和我行签订了“个人住房借款合同”及“个人住房贷款抵押合同”，将高先生购买的上述房屋作为抵押。后我行成功房款40万元给高先生。2012年10月，高先生没有按照合同约定向我行支付本金和利息，构成了违约，请求法院判令解除我行和高先生签订的“个人住房借款合同”，高先生归还我行的借款本金及利息。若高先生不能偿还，则我行对高先生在XX公司购买的商品有优先受偿权，同时XX公司承担连带责任。

　　二、被告辩称

　　被告高先生答辩称称：我和XX银行签订的“个人住房贷款抵押合同”中的抵押物，到现在我尚未获取产权，抵押物所有权不明，抵押合同应为无效。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2000年9月，被告高先生和XX公司签订了《商品房购销合同》，合同约定由高先生出资80万元购买XX公司开发修建的商品房一套，付款方式是首付加按揭的方式。合同签订当天高先生向XX公司支付了40万元作为首付款，剩余40万元从XX银行贷款。2000年11月XX公司和XX银行签订了“个人住房贷款保证合同”，同约定：高先生从XX银行借款40万元，用于购买XX公司开发修建的商品房一套，XX公司愿意作为高先生在XX银行借款40万元的本金和利息提供连带责任保证等等。2000年11月底，高先生也和XX银行签订了“个人住房借款合同”及“个人住房贷款抵押合同”，合同对高先生的违约责任做了特别约定，借款期间高先生发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为，XX银行有权提前收回贷款。XX银行将高先生购买的上述房屋作为抵押。一切手续办妥之后，XX银行放款40万元给高先生，高先生每月偿还本金和利息。2012年10月，高先生没有按照合同约定向XX银行支付本金和利息，构成了违约，遂XX银行向法院起诉。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：解除XX银行和高先生签订的“个人住房借款合同”，本判决生效后15日内，高先生返还银行所欠的全部本金和利息。XX公司对高先生的违约行为承担连带责任。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：高先生和XX银行签订的“个人住房借款合同”符合法律规定，合同依法有效，该合同签订后，XX银行按照约定房款40万元给高先生，可是高先生却没有按照合同约定按时偿还贷款，高先生的行为构成违约，按照合同约定，XX银行可以提前收回贷款。所以XX银行要求解除与高先生的“个人住房及借款抵押合同”的诉讼请求语法有据。对于高先生说的抵押物尚未建成房产，但是抵押人实际已经向XX公司缴纳了全部购房款，这种一抵押标的物的期待权设置抵押，符合当事人的本意，但是双方没有办理抵押物登记，所以“个人住房贷款抵押合同”没有生效。故XX银行对抵押房产不享有优先受偿权。房地产抵押合同的生效，是指房地产抵押合同符合法律法规的要求从而产生法律上的效力。抵押合同生效必须满足以下几个方面的要求：(1)合同当事人应具有相应的民事行为能力。合同当事人原则上应为完全行为能力人，限制行为能力人和无行为能力人可订立的合同范围受其年龄、精神智力状况的限制，如可订立纯获利益的合同。(2)当事人的意思表示真实，即指缔约人的行为应真实地反映其内心的效果意思，并保持效果意思与表示行为相一致。(3)合同的内容不得违反法律的强行性和禁止性规定或者违反社会公共利益。(4)合同的标的必须确定，即合同给付可能实现以及合同的标的自始确定。过去《担保法》41条规定，当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。这一规定意味着双方订立书面抵押合同后，对当事人不产生其意欲设立的物权与债权上的约束力，登记是强制性的，而且是合同的生效要件。