靳双权律师解析一起预售商品房再转让纠纷案件

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨女士起诉称：2004年年初，我在被告XX房产公司按揭购买了一套预售商品房，现在我因为工作原因，要调往外地工作，所以就把该预售商品房卖给了我的同事苟先生，我和苟先生已经签订了预售商品房转让合同，在请求XX房产公司同意时，XX房产公司据不同意，所以只能请求法院确认我和苟先生签订的预售商品房转让合同有效。

　　二、被告辩称

　　被告XX房产公司答辩称：合同约定原告要再转让预售商品房需经过我公司同意，现我公司不同意原告转让，没有违反相关约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告杨女士在2004年年初以按揭的方式从被告XX房产公司购买了一套预售商品房，同时签订了预售商品房买卖合同，合同约定了被告在2005年年初向原告杨女士交付房屋，在交房前，原告杨女士不得转让预售房屋，若确需转让，需经过XX房产公司同意，并签订预售房屋转让书面协议。合同签订后，原告杨女士向被告XX房产公司支付了首付款，2004年8月，原告因为要调往外地工作，杨女士便将购买的房屋转让给了同事苟先生，并签订了预售商品房转让协议，后杨女士与XX房产公司商量，XX房产公司拒不同意转让，无奈之下，原告诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告杨女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：在《城市房地产管理法》第46条中规定“商品房预售的，商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”由于国务院的法规一直没有颁发，有关预售商品房转让的规定主要是些地方法规和规章。本案中，由于原告杨女士是按揭购买的诉争房屋，并且在合同中对再转让也有约定，所以杨女士再转让预售商品房就只有征得被告XX房产公司同意后，才能转让。现在被告不同意，那原告就不能转让，所以原告和其同事苟先生签订的预售商品房转让协议是无效的，所以法院驳回了原告的诉讼请求是正确的。

　　预售商品房再转让在实质上，是债权债务的概括承受。在民法理论上，债的移转有三种形式：债权让与、债务承担、债权债务的概括承受。债权债务的概括承受，又称债权债务的全部移转，是指在不改变债的内容的前提下，合同当事人一方将其债权债务一并转移给第三人，由第三人概括地接受原当事人的债权和债务的法律行为。一方当事人将其债权债务全部移转给第三人之前，须征得合同相对人的同意。因为，一方当事人在一并移转债权债务给第三人时，对合同相对人的债权实现存在履行风险。债权人对新债务人的信用不一定了解，有权要求在发生移转前征得其同意，该移转行为才发生效力，方可产生法律关系变更的后果，即转让人从合同法律关系中退出，第三人成为新的合同当事人。在预售商品房再转让中，预售合同的内容不发生改变，而是预购人将其在预售合同中的债权债务全部移转给第三人，第三人成为预售合同中新的预购人，从而发生预售合同主体的变更。