房产律师解析一起出租人侵犯承租人优先购买权的案件

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告巨先生起诉称，2006年年初，被告王女士承租了我名下位于甲市乙区的301号房屋使用，2006年8月，我因有急事急需用钱，便将房屋卖给了马先生，但是在和马先生办理产权过户时，相关单位需要经过王女士同意，遂我找到王女士，告知要解除房屋租赁合同，但是王女士不同意。无奈之下只能请求法院解除我和王女士签订的房屋租赁合同，确认我和马先生签订的房屋买卖合同有效。

　　二、被告辩称

　　被告王女士答辩称：我是承租人，我应该享有优先购买权，在我得知巨先生要出售房屋后，我提出同等条件下我愿意购买诉争房屋，但是巨先生没有同意，原告巨先生侵犯了我的优先购买权，请求法院确认原告和马先生签订的房屋买卖合同无效，诉争房屋由我购买。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告巨先生名下有一套房屋一直空着，便于2006年年初和被告王女士签订了房屋租赁合同，由王女士承租巨先生的房屋，合同约定租期为2年，同时双方做了备案登记。2006年8月，原告巨先生急用一笔钱，便和马先生签订了房屋买卖合同，合同约定：签订合同当天马先生向巨先生支付10万元作为定金，在履行合同过程中，如果巨先生反悔不卖房屋，将双倍退还马先生定金。合同签订后，马先生向巨先生支付了10万元定金，随后两人便到房管局办理过户手续时，被告知需要经过承租人王女士签字。后巨先生找到王女士，告知卖房一事，王女士却不同意签字，并称相同条件下自己愿意购买房屋。巨先生担心要支付高额违约金，便没有同意将房屋卖给王女士，后二人发生争执，协商不成后巨先生将王女士诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告巨先生和马先生签订的房屋买卖合同有效，由马先生继续履行和被告王女士的租赁合同。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：根据我国《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。我国《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(以下简称《民通意见》)第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。所谓优先购买权是指法律关系主体在特定的买卖关系中，依据法律规定，在同等条件下，享有优先于其他人购买出卖人财产的权利。承租人优先购买权是优先购买权的一种，是指租赁关系中，作为承租人的公民、法人或其他组织在出租人出卖出租房屋时，在同等条件下，依法享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。从以上法条可以得知，房屋产权人与购房人所签订的房屋买卖合同并不当然无效，只有承租人向法院主张合同无效才适用《民通意见》第118条，认定合同无效。所以，在本案中，针对原告出租方巨先生起诉要求确认其与第三人马先生的房屋买卖合同有效的诉讼请求(本诉)，被告承租方王女士没有提出反诉，即没有诉，依据“告诉才处理”的原则，承租方纪乙没有告诉，法院不能主动作出“购房合同无效”的裁判。因此，侵犯承租人优先购买权并不当然导致房屋买卖合同无效。