业主诉逾期交房，开发商败诉

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2014年11月，冯某诉称：2009年7月16日，我前夫张某与X公司签署了《商品房预售合同》，双方约定由张某购买X公司开发的位于北京市X区×号房屋，合同房价总额423183元，双方约定X公司应于2010年9月27日之前将该房屋交付给张某;X公司逾期交房超过60日的，X公司应当按日支付已交付房款万分之一的违约金，并于实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。后，X公司却迟至2013年1月28日才通知我收房，逾期交房达854日。X公司逾期交房给我造成了租金等损失。我与张某于2012年11月2日协议离婚，离婚后该房屋归我所有。1.请求法院判令X公司支付我逾期交房违约金36139元;2.判令X公司支付违约金延期支付所产生的利息损失;3.本案诉讼费用由X公司承担。

　　二、被告辩称

　　X公司辩称：一、我公司没有逾期交房，不同意冯某的诉讼请求，逾期交房是由于高压线原因造成的，X区住建委发了停工令导致工程停工，符合双方合同附件约定的不视为逾期交房的情形;二、即使法庭认为我公司应承担逾期交房的违约责任，我公司认为冯某主张违约金过高，应适当降低。三、本案所涉商品房预售合同系我公司与张某签署，冯某并未与我公司签订合同，冯某与张某之间房屋转移问题与我公司无关。

　　三、审理查明

　　在合同履行过程中，×号房屋所在小区由于线路迁改工程停工，于2013年1月28日办理入住手续，逾期交房时间为854天。后冯某办理了×号房屋的入住手续。

　　审理中，X公司认为冯某主张违约金数额过高，申请法院予以降低。

　　X公司表示同意按照合同约定的违约金数额的百分之六十进行赔偿，否则将申请对涉案房屋同期同地段同种类型房屋的租金价格进行评估。冯某当庭表示同意按照合同约定的违约金数额的百分之六十进行赔偿，并不再主张相应的利息。

　　另查，冯某与张某于2008年6月30日结婚，后于2012年11月2日离婚，双方在离婚协议中约定本案所涉房屋归冯某所有。本案开庭时，张某作为证人出庭，并当庭表示已经约定将购买×号房屋的合同权益全部由冯某享有，对冯某向X公司主张逾期交房违约金无异议。

　　本次诉讼前，张某与冯某均未将上述离婚约定内容告知过X公司。

　　四、法院判决

　　1、X公司给付冯某逾期交房违约金人民币21683元;

　　2、驳回冯某的其他诉讼请求。

　　五、靳双权律师点评

　　法条索引：

　　依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　案件透析：

　　本案中，冯某的前夫张某与X公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。X公司作为房屋出卖人应按照合同约定履行其按期交房的义务，根据本案查明的事实，X公司由于线路迁改工程导致逾期交付×号房屋854天，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。对X公司有关其不构成逾期交房，X区住建委所发停工令构成双方约定不视为逾期的答辩意见，理由不当，证据不足。

　　关于冯某是否有权向X公司主张逾期交房违约金。根据我国合同法第七十条、第八十条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，冯某与张某离婚时约定×号房屋归冯某所有，且张某当庭表示本案所涉其与X公司签订的《商品房预售合同》中的权益全部由冯某享有，故我们认为冯某有权依据该《商品房预售合同》向X公司主张逾期交房违约金。

　　提示：商品房买卖中，开发商以各种有理由延期交房已屡见不鲜，民事责任的承担一定程度上有赖于民事活动各方的约定，建议买房时在合同中做好相关责任约定，一旦权利遭受侵害，拿起法律武器，依法维权。