未取得产权证签订房屋买卖合同并非全都无效

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告邹先生起诉称：我有一套商品房，在2004年10月20日取得产权证书。2004年5月，在中介公司介绍下，我和被告冉小姐签订了房屋买卖合同，约定由冉小姐出资120万元购买我的该套商品房，因为交易房屋尚未取得产权证书，所以约定待取得产权证书后再为买方办理过户登记手续，合同自双方签订之日生效，在合同履行过程中，任何一方反悔不履行合同约定，视为违约，违约方将支付违约金12万元给守约方。但事后冉小姐并未履行合同。所以请求法院判令冉小姐支付我12万元违约金。

　　二、被告辩称

　　被告冉小姐答辩称：我和原告签订房屋买卖合同时，原告尚未取得产权证书，所以我们签订的合同属于无效合同，合同既然无效，我便不存在违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告邹先生于2003年年初购买了一套商品房，2004年10月20日才取得产权证书。2004年5月，经中介公司介绍，邹先生和被告冉小姐签订了房屋买卖合同，约定由冉小姐购买邹先生的该商品房，房屋总价为120万元，合同还约定了产权过户日期和违约金等条款。合同签订后，被告冉小姐却拒绝履行合同，原告邹先生诉争法院，要求冉小姐支付违约金。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：被告冉小姐支付原告邹先生12万元违约金。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是这一规定不属于效力性强制性法律规定，而属于管理性强制性规定。不应作为认定合同效力的依据。只有违反效力性规范的合同才是无效合同;违反管理性规范的合同，只产生行政管理即公法上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同的效力。所以本案中，所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，所以所签合同依法有效，双方当事人应遵守诚实信用原则认真履行合同。本案中双方签订合同虽然是在原告邹先生未取得产权证时签订的，但是合同中明确约定了产权过户要等到邹先生取得产权证后再协助办理，同时还约定了违约责任的承担，所以冉小姐没有履行合同导致邹先生的卖房目的不能实现，明显构成违约，所以应当支付违约金。综上可知法院判决是正确的。