浅谈房屋买卖合同无效和善意取得纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2013年5月，张某诉称：2007年12月11日，杨某在我神志不清无民事行为能力的情况下，与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市东城区203号房屋卖与杨某。2009年3月31日，杨某与郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，杨某、郭某及A公司签订《补充协议》，杨某将房屋卖与郭某。2009年4月13日，杨某与郭某签订《存量房屋买卖合同》，将房屋过户至郭某名下。2011年10月22日，北京市东城区人民法院作出判决，宣告我为无民事行为能力人，张三被指定为监护人。2012年11月20日，北京市东城区人民法院判决我与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。现杨某将房屋卖与郭某的行为已构成无权处分，所签订房屋买卖合同属于恶意串通，损害了我的利益，且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院，请求确认杨某、郭某签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及杨某、郭某、A公司签订的《补充协议》无效;请求确认杨某、郭某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效;郭某将房屋返还给我所有;杨某、郭某承担本案的诉讼费用。

　　2、被告辩称

　　杨某辩称：我母亲于1974年1月8日与张某登记结婚，张某与我系继父女关系。我对张某照顾多年，房屋购房款亦系我支付。当初张某将房屋卖与我系双方真实意思表示，且我支付了对价，取得房屋产权。我为澳大利亚国籍，北京市东城区人民法院民事案件审理过程中，并未对我进行涉外公告送达，程序违法。在实体上认定事实错误。我已对此案件申请再审，故该案判决书不能作为本案的证据使用和认定。我将房屋卖与郭某也是通过中介公司居间服务，以合同对价出售给郭某，郭某已经善意取得。故不同意张某的诉讼请求。

　　郭某辩称：我通过中介公司获取房屋出售信息，与产权人杨某达成房屋买卖合意，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在支付购房款后取得房屋产权。整个房屋交易过程合法有效。双方进行交易时，杨某是房屋产权人，张某被宣告无民事行为能力及张某与杨某之间的《存量房屋买卖合同》被判决无效均是在我与杨某的房屋买卖行为完成之后发生的，我在与杨某进行交易过程中没有任何过错，亦未与杨某恶意串通。根据法律规定，无权处分的合同并非无效合同，双方签订的合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。故不同意张某的诉讼请求。

　　A公司辩称：张某无权要求确认上述合同无效，主体不适格，张某要求确认上述合同无效缺乏法律依据，故不同意其的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　位于北京市东城区203号房屋原系张某所有的房产。2007年12月11日，张某与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定张某将房屋以380000元的价格出售给杨某。同年12月17日，杨某取得了房屋的房屋所有权证。

　　2009年3月31日，经A公司居间，杨某(出卖人)与郭某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭某以888000元的价格向杨某购买房屋。同日，杨某(甲方)、郭某(乙方)及A公司(丙方)签订《补充协议》，约定：1、经甲乙双方协商一致，甲方净得款项为人民币880000元。丙方的服务费以甲方净得款项为基数收取，由乙方交纳。乙方承担此套房屋所有代理费、过户费及过户时产生的税费。乙方支付给甲方的定金人民币30000元整冲抵购房款。2、经甲乙双方协商一致，该房屋交易款项选择银行资金托管，乙方须于见到新产权证及确认甲方已将户口从此房迁出后的2个工作日内积极配合甲方办理该笔款项的资金解冻手续。上述合同签订后，郭某给付了杨某定金30000元。

　　2009年4月8日，杨某(甲方)、郭某(乙方)及工商银行签订《工商银行银行北京东直门支行二手楼交易资金监管协议》。监管金额：858000元。同日，郭某将858000元汇入杨某的账户内。

　　2009年4月13日，杨某与郭某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同)，杨某将房屋卖予郭某，合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。2009年4月16日，郭某取得房屋产权证。后杨某将房屋交付给了郭某。

　　另，2011年，张某之子张二麻子依法向法院申请确认张某为无民事行为能力人。法院宣告张某为无民事行为能力人。同年12月16日，指定张三为张某的监护人。2012年5月31日，张某对杨某提起诉讼，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。法院确认张某与杨某于2007年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

　　三、法院判决

　　驳回张某的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，郭某与杨某在房屋交易过程中先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》，两份合同中约定的房屋成交价格明显不同，本案证据证明，郭某在合同签订后给付杨某30000元定金，另经银行监管给付杨某858000元，合计购房款与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格一致，据此可以认定双方签订的成交价格为888000元的《北京市存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同，而《存量房屋买卖合同》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的，合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示，虽杨某、郭某在房屋买卖过程中有规避税收征管行为之嫌，但该行为有效与否与本案实际履行合同的效力没有必然联系。

　　张某以杨某、郭某逃避税款，损害国家利益为由，要求确认杨某、郭某所签合同无效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。杨某在出售房屋时房屋的所有权登记在其名下，郭某有理由认定杨某对房屋享有处分权。郭某在签订房屋买卖合同后按合同约定支付了对价，依法办理了房屋权属转移登记手续，取得了房屋所有权证，并已实际占有房屋，已构成善意取得。张某以杨某对房屋没有处分权，且二人恶意串通，损害其利益为由，要求确认杨某、郭某所签合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。