一起房主违约引起的房屋买卖纠纷案件

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：2009年3月20日，我和被告陆先生签订了《房屋买卖合同》，合同约定由我出资70万元购买被告陆先生位于甲市的房产一处，合同签订当天，买方向卖方支付2万元作为定金，2009年4月1日前，买方向卖方支付首付款20万元，剩余购房款从银行按揭支付，买卖双方中任何一方如果未按照约定履行合同守约一方都可以要求解除合同，同时让违约方支付守约方房屋总价款的15%作为违约金。合同签订后，我按照约定支付了定金2万元和首付款20万元，但是在我要求陆先生交付房屋时，陆先生却要求我再多支付8万元购房款，否则拒绝交付房屋。所以请求法院判令解除我和陆先生签订的房屋买卖合同，陆先生退还我所支付的定金和首付款，同时陆先生支付我违约金105000元。

　　二、被告辩称

　　被告陆先生答辩称称：我违约是因为原告王先生造成的，且合同约定违约金过高。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2009年3月20日原告王先生和被告陆先生签订了房屋买卖合同，约定陆先生将其位于甲市的房产一处以70万元的价格卖给原告王先生，合同对房屋价款，支付方式、违约责任等都做了相关规定，合同签订后，原告王先生按照约定支付了定金和首付款，于是王先生便要求陆先生交付房屋，陆先生则要求提高房价到80万元，双方为此未能达成一致，于是王先生诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：解除原告王先生和被告陆先生签订的房屋买卖合同，被告陆先生返还原告支付的定金2万元及购房款20万元，同时支付原告王先生违约金105000元。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律的强制性规定，也没有损害国家、集体、社会公共利益，合同依法有效，所以双方当事人应遵守诚实信用原则，认真履行合同。本案中，原告已经遵照合同约定履行了相关义务，且也已经催告过被告履行合同，但是被告没有按照约定以及原告催告后也没有履行合同，最终导致原告王先生不能实现买房的合同目的。所以被告的上述行为已经构成违约，王先生作为守约方，有权要求解除合同并要求违约方承担违约责任，所以法院判决是正确的。违约金条款是合同的重要条款，是担保合同全面履行、补偿守约方的损失、惩罚违约方违约行为的重要措施。因为违约金是合同条款，应当充分尊重合同当事人的意志、体现私权自治的法治原则;同时因为违约金是民事责任的承担方式，人民法院可以基于公权力对违约金进行调整，以保障合同正义性。《合同法》第一百一十四条规定"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。"从该条第一款规定看，违约金属于合同当事人约定的条款，应当体现当事人的意思自治原则，当事人的约定应当具有法律效力;但从第二条看，违约金条款可以调整，体现了司法干预原则。违约金条款在签订合同时，应受到买卖双方的高度重视，任一方不能指望违约后再来规避该条款，即使违约金数额较大。