借名买房中实际出资人请求所有权归属被驳回

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告章女士起诉称：我想在我们市里购买一套商品房，但是需要走银行按揭贷款支付，我因为年龄原因，无法办理贷款，所以找到我的同事也就是被告邹小姐商量，希望能借用她的名义来购买诉争房屋，经过协商，邹小姐同意了，于是便由我出钱，以邹小姐的名义签订合同，办理贷款，并取得了房产证。由于我们关系比较好，所以过户一事我也没有提过，心想自己拥有房屋就可以了。但是后来我和邹小姐因为工作上的事情发生矛盾，关系变得很紧张，于是我多次找邹小姐要求协助我办理产权过户登记，但是邹小姐都拒绝办理，但是邹小姐为我出具了一张写有：“房屋是我代章女士购买的”的说明书，之后我两关系一直都很不好，邹小姐明确表示不为我办理过户登记。无奈之下只能请求法院判令诉争房屋归我所有。

　　二、被告辩称

　　被告邹小姐答辩称：诉争房产的产权证书明确写明了房屋所有人是我，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告章女士想在本地市区为自己购买一套养老房屋，但是需要走银行按揭贷款支付，因为年龄太大，无法办理贷款，便找到其要好的同时邹小姐商量，，希望能借用她的名义来购买诉争房屋，经过协商，邹小姐同意了，于是章女士出钱，以邹小姐的名义签订合同，办理贷款，并取得了房产证。因为两人关系一向很好，章女士便没有提过过户一事，后来因为某些原因，两人关系恶化，章女士便找邹小姐，要求协助其办理产权过户，但是邹小姐拒绝办理，在章女士的强烈要求下，邹小姐出具了一份说明书：“诉争房屋是由我代章女士购买的”，之后两人关系更加紧张，邹小姐明确表示不办理过户登记，遂章女士诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：驳回原告章女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　专业房产纠纷律师靳双权分析认为：原、被告双方之间虽然达成了“借名”买房协议，被告吴先生也按照协议约定购买了房屋并办理了房屋产权登记，但双方之间关于房屋所有权归属的约定只能约束双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，原告章女士不能根据协议的约定直接取得房屋所有权。如果支持原告章女士依据“借名买房协议”确认其对房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，所以法院判决是正确的。借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面：

　　1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效，也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。

　　2、房屋实际出资人承担举证责任，证明双方对房屋产权归属已有约定，登记产权人仅被“借名”等事实。 根据《物权法》规定，不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名事实。

　　3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定，房屋必须是符合办理产权转移手续的规定，比如，若是借用他人购房资格购买的房屋，若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的，诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件，否则，法律不会支持诉讼请求。

　　4、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买，善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下，法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议，借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。

　　借名购房中借名人面临的风险出资人即“实际产权人”，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户。