以政策变化为由擅自将房屋卖给第三人属于违约吗

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙女士起诉称：2004年3月15日，我和被告吴先生在中介公司介绍下，签订了房屋买卖合同，约定由我购买吴先生位于北京市的房产一套，房屋总价为40万元，合同签订当天买方要向卖方支付5万元作为定金，如果其中一方违约不买或者不卖房，都将双倍赔偿定金给守约方。合同签订后，我按照约定支付了被告吴先生5万元定金，但是诉争房屋尚未取得产权证书，吴先生让我去开发商那里缴纳了相关费用，便能取得产权证书，我按照吴先生说的去开发商那里缴纳了公共维修基金和契税共计1.2万元，取得了房产证，然后我找吴先生，要求协助我办理过户手续，但是吴先生说诉争房屋还有贷款没有还清，让我先垫钱帮他把贷款还上就能办理过户了，我感觉事情不对，便没有同意吴先生的要求，为此我二人一直处在商量当中。2004年5月15日，吴先生将诉争房屋卖给了别人。所以请求法院解除我和被告及中介公司签订的房屋买卖合同，被告吴先生双倍退还我的定金10万元，及我办理房产证所交的费用1.2万元。

　　二、被告辩称

　　被告吴先生答辩称：诉争房屋有贷款确实办不了过户手续。诉争房屋是经济适用房，在2004年5月20日，北京出台了新的关于经济适用房的限制，如果孙女士一直不买，那我的房屋便卖不出去，所以只能将诉争房屋卖与别人，我同意解除合同，但是我不存在违约，请求法院驳回原告要我支付双倍定金的请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原被告在中介公司的居间服务下，签订了房屋买卖合同，约定被告吴先生将其位于北京市的一处经济适用房卖给原告孙女士，合同对房屋的价格，付款方式，违约责任等做了约定，但没有约定过户时间。合同签订后孙女士按照约定支付了5万元定金，并向开发商支付了契税和公共维修基金，取得了诉争房屋的产权证书，后吴先生称诉争房屋在银行有贷款，要求孙女士帮助其偿还贷款后就能办理产权过户，但是孙女士没有答应，为此二人一直处在商量当中，没有结果。2004年的5月20日北京对买卖经济适用房做了相关限制，吴先生在2004年5月15日便将房屋卖给了第三人。后孙女士得知此事后，便诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：解除合同，被告吴先生返还10万元定金给孙女士，并支付孙女士所支付的契税和公共维修基金1.2万元。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，也不损害国家，集体和公共利益，所以双方应遵守诚实信用原则，认真履行合同。

　　著名房地产律师靳双权认为：房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。买卖双方对房屋的贷款偿还尚在商量之中，吴先生便擅自将房屋卖掉，已经构成了违约，只要卖方孙女士在没有放弃要购买诉争房屋之前，如果房主擅自将诉争房屋出售给第三人，就是违约。对于被告吴先生称是因为2004年5月20号对经济适用房的交易限制政策，自己担心卖不掉房子才擅自将房屋卖与第三人的理由，法院不予支持，因为合同的履行并不受政策变化的影响，双方当事人可以继续履行合同，只是难度增加，手续麻烦而已。政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。