丈夫擅自出售夫妻共有房屋的合同效力认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告黄女士起诉称：2007年12月，我和杜先生签订了房屋买卖合同，约定由我出资100万元购买杜先生位于甲市乙区的商品房一套，合同签订后，我支付了全部购房款给杜先生，杜先生也为我办理产权过户登记手续，现在诉争房屋已经过户到我的名下，我是该房屋的所有权人，但是被告牛小姐一家一直霸占着诉争房屋，拒不腾退，所以请求法院判决牛小姐一家腾退房屋并支付我房屋占用费。

　　二、被告辩称

　　被告牛小姐答辩称：我和杜先生原是夫妻关系，后因为感情不和，于2008年3月离婚，在我们婚姻关系存续期间，我们共同出资购买了上述诉争房屋，房屋登记在杜先生名下，2005年，我们在外地购买了新房，诉争房屋便卖给我父母，因为当时我和我父母的关系，便没有办理过户，但是房产证一直都是由我父母保管的。2007年12月，杜先生背着我和我父母把原有房产证挂失后由办了一个新的房产证，并把该房屋以100万元的价格卖给了原告黄女士。诉争房屋是我和杜先生婚姻关系存续期间购买的，属于我和杜先生的共有财产，未经我同意就擅自转让，所以原告和杜先生签订的房屋买卖合同无效，且诉争房屋已经出售给了我父母，我父母也一直居住在诉争房屋内，杜先生属于一房二卖。所以请求法院驳回原告黄女士的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：牛老爷夫妇于2005年从牛小姐和杜先生手中购买了他们位于甲市乙区的房产一处，牛老爷夫妇二人见过户很麻烦还要交很多税费，想到房屋是从女儿手中购买的，便没有办理产权过户登记，只是将房本由自己保管着。2007年杜先生悄悄将房本挂失后又办理了一个新的房产证，并于2007年12月将房屋以100万元的价格卖给了原告黄女士，2008年3月，牛小姐和杜先生夫妇因为感情问题离婚，黄女士找到牛老爷夫妇要求腾退房屋，牛小姐不同意，双方发生争执，黄女士诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告黄女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：二手房买卖中，买房人一定要了解出卖人的家庭情况，不能单纯的只看房本，如果交易房产还有其他共有人，一定要经其他共有人同意，才能避免各种法律纠纷。本案中，诉争房屋是牛小姐和杜先生婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共有财产，《中华人民共和国婚姻法》(2001修正)第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，所以杜先生和牛小姐对诉争房屋均具有平等的处理权，最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”所以杜先生没有经过牛小姐的同意就擅自处分共有财产，侵害了牛小姐的合法权益，所以黄女士和杜先生签订的房屋买卖合同是无效的，另外黄女士在购买房屋时，没有对房屋的相关情况做充分的审查和了解，主观上存在过失，不符合善意取得的条件。所以法院判决是正确的。