“生存权大于其他权利”可以对抗“物权优于债权”

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告XX银行起诉称：2008年7月，XX开发商向我行贷款，并用其在甲市乙区开发建设的XX小区C幢702室房屋做了抵押登记，现在XX开发商无力偿还贷款，其负责人已经携款潜逃了，我行要对诉争房屋进行拍卖，但是被告王某人称该房屋是他花全款购买的，不同意我行行使权力，所以我行请求法院拍卖该抵押房屋。

　　二、被告辩称

　　被告王某人答辩称：我和XX开发商于2008年5月底签订了《房屋买卖协议》，约定由我购买XX开发商开发修建的位于甲市乙区XX小区C幢702室房屋一套，房屋总价款为60万元，合同签订后，我向XX开发商支付了全部购房款，开发商也将房屋钥匙交给了我，开发商在合同中约定年底前能取得房本，我接到钥匙后便搬进了新房居住，我一家人在新购房屋内生活的很幸福，但是现在银行称诉争房屋在银行有抵押，要拍卖房屋，让我腾出房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令开发商协助我办理产权证书。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告王某人和XX开发商于2008年5月底签订了《房屋买卖协议》，约定由王某人购买XX开发商开发修建的位于甲市乙区XX小区C幢702室房屋一套，房屋总价款为60万元，合同签订后，王某人向XX开发商支付了全部购房款，开发商也将房屋钥匙交给了王某人，XX开发商在合同中约定2008年年底前能取得房产证书，王某人接到钥匙后便搬进了新房居住。XX开发商于2008年7月，以诉争房屋作为抵押，向银行贷款50万元后，后XX开发商负责人无力偿还贷款，便携款逃跑了，银行找不到XX开发商负责人，便找到被告要求腾退房屋，要将诉争房屋拍卖。双方协商未果后，银行便诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回XX银行的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权认为：本案中，王某人和XX开发商签订的《房地产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，协议依法有效，702室房屋虽尚未办理产权登记，但王某人已向XX开发商支付了所有购房款，具有安全取得房屋所有权的条件，因此不能和一般意义上的债权人相提并论。再者王某人购买诉争房屋是为了自己居住，体现的是生存权利，应优先受到保护。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，所以从司法角度出发，买受人是可以对抗建设工程价款的，而建设工程价款可以对抗一般抵押权。综上可以得知银行的抵押权不能优先于王某人的债权提前清偿，根据法理生存权大于其他权利，王某人购买房屋自己居住，并已交纳了全部购房款，其生存居住的权利应该得到优先保护，所以法院驳回XX银行的诉讼请求是对的。