确认公房买卖合同无效纠纷一案

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年2月，高甲、高乙诉称：高乙与杨女士系夫妻关系，高甲为高乙与杨女士之女。杨女士于2006年6月12日去世。18、19号为杨女士承租的公房。杨女士生前与杨朵霞是好朋友。我们曾于2014年10月就房屋在北京市东城区人民法院起诉杨朵霞返还原物。在该案审理过程中，我们才得知杨女士在生前于2003年以100000元的价格将房屋卖与了杨朵霞，并收取了相应款项。但公房禁止买卖，且高乙对杨女士出卖房屋并不知情。杨朵霞一直将房屋出租至2014年8月份，现房屋依然在杨朵霞控制之下。现我们诉至法院，要求判令杨女士于2003年与杨朵霞订立的房屋买卖合同无效;判令杨朵霞返还杨女士承租的房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件;判令我们返还杨朵霞购房款100000元;本案诉讼费由我们承担。

　　2、被告辩称

　　杨朵霞辩称：高甲、高乙的诉讼请求没有任何法律依据。第一，高甲、高乙以杨女士与我之间订立的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条关于违反法律和行政法规的强制性规定为由，要求确认该合同无效，但并没有相关的法律、行政法规作出此类规定。第二，高甲、高乙之前曾起诉我要求返还北京市公有住宅租赁合同原件，已被人民法院判决驳回，故应根据一事不再理的原则，判决驳回高甲、高乙的诉讼请求。第三，现我与杨女士的房屋买卖合同已履行完毕，且我自1995年起在涉案房屋居住至今，只是中间有段时间是由我的亲戚住，现不存在返还购房款的问题。综上，我不同意高甲、高乙的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　18、19号房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心的公房，该房屋承租人登记为杨女士。1995年4月13日，杨朵霞及其子刘先生将户籍迁入房屋处。2005年3月，杨女士及高甲将户籍迁出房屋，高乙的户籍未在此处。杨女士去世后，房屋未进行承租人变更。2009年，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心更换《北京市公有住宅租赁合同》，就房屋签订了《北京市公有住宅租赁合同》。租期自2009年6月1日始，合同中未约定租期停止日期。合同甲方有北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心盖章，乙方处为空白。现该合同原件在杨朵霞处。房屋现由杨朵霞居住使用。高甲自1998年起，即不在房屋内居住。

　　杨朵霞持有收条一份，该收条载明“今已收齐11号房款10万元正”。收条落款日期为2003年3月7日，落款签字为“杨女士”。高甲、高乙对杨朵霞提交的收条真实性认可，现高甲、高乙认可杨女士与杨朵霞之间就房屋的房屋买卖关系。现房屋的承租人尚未变更。

　　另，高甲、高乙曾于2014年10月31日向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求杨朵霞返还房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件。该案审理过程中，法院到北京市东城 1区房屋土地经营管理一中心交道口分中心，就房屋现承租人情况以及《北京市公有住宅租赁合同》的签订等情况进行询问。答复称， 18、19号房屋的承租人现在仍是杨女士，《北京市公有住宅租赁合同》是2009年6月1日签订的，在该中心存档的合同中，乙方写的是杨女士，但不清楚为什么本案当事人提供的合同上乙方是空白的。签订新的《北京市公有住宅租赁合同》后，旧合同应该已经收回。本案中，当事人提供的合同与该中心存档的合同是同一份合同，但不清楚当时是谁到该中心领取的《北京市公有住宅租赁合同》。

　　关于杨朵霞与杨女士之间的公房买卖行为，该中心表示根据建设部的规定，任何人不能擅自买卖公有住宅，公房买卖是不允许的。该中心不同意杨朵霞与杨女士之间对公房进行买卖。

　　三、法院判决

　　1、杨女士与杨朵霞订立的房屋买卖合同无效;

　　2、驳回高甲、高乙的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　现高甲、高乙认可2003年3月7日杨女士签写收条的真实性，亦认可杨女士于2003年3月7日将房屋售予杨朵霞，故可以认定杨女士与杨朵霞之间就房屋形成了房屋买卖合同关系，本案的主要争议焦点为杨女士与杨朵霞之间就房屋的买卖合同是否有效。杨女士从房屋的产权单位北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租公房，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。杨女士与杨朵霞买卖行为的交易标的为杨女士不具备处分权的公房，产权单位既未重新与杨朵霞订立公有住宅租赁合同，又未同意或追认杨女士与杨朵霞之间的房屋买卖合同，故房屋买卖合同因杨女士不具有相处分权利而应认定为无效。高甲、高乙要求确认房屋买卖合同无效，符合法律规定，法院予以支持。