同一案件中共有人的优先购买权与承租人的优先购买权哪个优先受保护

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李先生起诉称：1999年年底，我和被告张先生共同出钱在甲市某村修建了一套2层楼房，房屋修好后，我们双方签订了协议，约定房屋一层归张先生所有，房屋2层归我所有，协议签订后，我们都办理了相关手续。2002年，张先生在本市购买了新房，全家搬进新房后，便将诉争房产出租给了第三人陶先生。2004年，张先生将一层以12万元的价格卖给了张先生。我得知此事后，我找到张先生协商，该房屋我有优先购买权，但是多次协商都没有结果，所有请求法院判令张先生和陶先生签订房屋买卖合同无效。

　　二、被告辩称

　　被告张先生答辩称：我在本市购买新房后，我就一直将诉争房屋出租给陶先生使用，后我因为需要资金周转，所以欲将房屋卖掉，在将房屋卖给陶先生之前，我找过原告李先生，但是李先生称价格太高就没有反应，我这才将房屋卖给承租人陶先生。根据相关法律规定，陶先生作为承租人，享有优先购买权，所以我和陶先生签订的房屋买卖合同合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：1999年12月，原告李先生和被告张先生经过协商后，共同出钱在甲市某村修建了一套2层楼房，房屋修好后，双方签订了协议，约定房屋一层归张先生所有，房屋2层归李先生所有，协议签订后，双方各自办好相关手续。2002年，张先生在本市购买了新房，全家搬进新房后，便将诉争房产出租给了第三人陶先生。后张先生欲将房屋卖掉，找到原告李先生协商，愿意14万元的价格将房屋卖给李先生，李先生觉得价格太高就没有答应，后张先生又找到承租人陶先生，经协商后，以12万元的价格将诉争房屋卖给了陶先生，并为陶先生办理了产权过户登记。原告李先生得知此事后，认为自己享有优先购买的权利，找到张先生协商未果，便诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：张先生和陶先生签订的房屋买卖合同无效。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：本案是一起共有人和承租人同时存在，都对诉争房屋都享有优先购买权，到底谁根据有优先购买权呢?根据“物权优于债权”的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”该司法解释第118条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人在同等条件下，有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”根据以上两条可以得知共有人李先生和承租人陶先生都享有优先购买权，但是承租人陶先生和被告张先生属于债权关系，共有人李先生和被告张先生属于物权关系，所以李先生比陶先生更享有优先购买权，所以本案中，原告李先生请求优先购买权法院应予以支持。综上法院判决是正确的。