无处分权的人处分他人财产未经追认，所签合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告牛小姐起诉称：2008年年初，我和被告王先生的妻子李女士签订了房屋买卖合同，约定由我出资57万元购买李女士的房屋一套，付款方式是签订合同当天我支付5万元作为定金，李女士接收定金后，不得再将房屋出售给他人，合同对相关违约责任也做了约定，合同签订后，我按照约定了支付了5万元定金，李女士为我出具了收条一张，后李女士的丈夫王先生称未经他的同意，房屋买卖合同无效，拒绝履行合同。无奈之下我只能请求法院判令被告王先生和李女士夫妇继续履行合同。

　　二、被告辩称

　　被告王先生答辩称：诉争房屋一直登记在我的名下，2008年我出差去到外地，李女士以自己的名义和原告牛小姐签订了《房屋买卖合同》并收取了定金5万元。我出差回来后才知道此事，并发现时交易价格低于房屋市值，李女士未经我同意擅自出卖我的房屋，因此而李女士和牛小姐的房屋买卖行为无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告王先生和李女士是夫妻关系，位于甲市乙区一套房产登记在王先生名下，2008年年初，王先生去国外出差，李女士在朋友的介绍下，以自己的名义和原告牛小姐签订了《房屋买卖合同》合同对违约责任等都做了相关约定，合同签订后，牛小姐给李女士支付了5万元定金，李女士给牛小姐出具一张5万元的收条， 后王先生从国外回来，李女士告知王先生卖房一事，王先生见房屋交易价格太低，拒绝将房屋卖给牛小姐，后经协商不成，牛小姐诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告牛小姐和被告李女士签订的房屋买卖合同无效，李女士退还定金5万元给牛小姐。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案中，诉争房产属于王先生和李女士的共有财产，根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。所以李女士要卖掉诉争房产必须经过王先生同意，王先生要卖掉诉争房产也要经过李女士同意，《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，李女士未经过王先生同意，擅自处理诉争房产，属于无权处分，事后也没有得到权利人王先生的追认，且原告牛小姐明知房屋价格低于市场价格，依旧还签订房屋买卖合同，因此不属于善意第三人，所以法院判决支持了被告王先生的诉讼请求。《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告李女士收到了原告牛小姐支付的5万元定金，因为合同已经无效，李女士应当把收到的定金如数返还。综上，法院判决是正确的。