夫妻一方抵押共有房屋能否认定善意取得

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　杨女士诉称：杨女士于2000年3月24日购得顺义区某楼房一套。2004年杨女士经熟人介绍认识了承诺可以将房屋卖出相对高价的刘某，并就有关事宜进行了公证。2006年初，杨女士与刘某失去联系至今。2011年初沈某对房屋主张权利，并声称该房为其所有要求杨女士交房屋。后杨女士于2011年11月22日得知，房屋已于2006年8月11日在杨女士完全不知情的情形之下变更至沈某名下。2011年12月21日，杨女士提起行政诉讼，得知房屋于2008年12月10日被沈某再次出售给了李某，并于同日办理了产权过户手续。2012年9月26日杨女士以确认合同无效为由提起民事诉讼，判决认定2006年8月11日刘某代理杨女士与沈某就房屋签订的《房屋买卖协议书》无效，并判决2008年12月10日沈某与李某就房屋签订的《存量房屋买卖协议》无效。杨女士到房屋登记部门办理变更登记发现房屋已抵押给农商行，有抵押合同证明抵押事实存在。综上所述，农商行、李某的抵押行为影响杨女士登记变更，为维护杨女士的合法权益，杨女士请求法院判令确认农商行、李某于2008年12月15日所签属的抵押合同无效，并承担本案诉讼费。

　　2、被告辩称

　　农商行辩称：杨女士主张抵押合同无效，没有事实及法律依据。因为李某持有房产的所有权证书，农商行有理由相信李某为房产的合法所有人。李某提供了包括存量房买卖合同、首付款证明在内的一系列资料向农商行申请按揭贷款，农商行经审核发放了借款，并按约定办理了抵押登记取得了他项权利证书，不存在与李某恶意串通办理抵押的情况。李某于2008年12月11日取得房产的所有权，因此办理抵押登记时，房产不属于所有权不明或者有争议的财产，不属于法律规定的禁止抵押的情形。担保合同是债权债务合同的从合同，在本案中即抵押合同是借款合同的从合同，而房产买卖协议与借款合同约定的是不同当事人之间完全不同性质的法律关系。民事判决仅认定房产的买卖协议无效，并未认定借款合同的效力，据此认定抵押合同的效力更没有法律依据。

　　二、法院查明

　　某房屋原系杨女士所有。2004年7月26日经公证处公证，杨女士委托刘某出售上述房屋。2006年8月11日，刘某代杨女士与沈某就房屋签订了《房屋买卖协议书》，约定将房屋售予沈某，总价50万元，并办理了过户登记手续。此后，沈某将房屋出售给李某。但双方签订了三份内容不同的房屋买卖协议。

　　第一份买卖协议系2008年11月12日签订，合同名称为《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定房屋的交易价格为90万元。上述合同签订当日，李某将首付款30万元交付给沈某，沈某向李某出具《首付款交付确认函》。

　　第二份买卖协议系2008年11月26日签订，合同名称为《房屋买卖契约》，沈某作为甲方，李某作为乙方。该协议只有一页，共五条。协议约定房屋的交易价格为90万元，并且载明“甲方保证该房屋产权无争议，在交易后如出现产权纠纷，由甲方承担法律责任。”协议第二条约定甲方同意乙方以贷款方式购买所涉房产，首付款为30万元，剩余房款通过银行贷款支付，在甲方收到全部房款后办理房屋交接。协议第五条约定本契约仅作银行贷款使用。

　　第三份买卖协议系2008年12月10日签订，合同名称为《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋的成交价格为483000元。

　　2008年11月26日，沈某向农商行出具《未出租证明》，载明沈某将房屋出售给李某，并声明“该房产用途为本人自用居住，未对外出租，特此证明。”李某向农商行提供了2008年11月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2008年11月26日签订的《房屋买卖契约》，并且向农商行提供了沈某出具的《首付款交付确认函》等材料。

　　2008年12月15日，李某(甲方)与农商行(乙方)签订借款合同，约定李某向农商行借款60万元，借款期限为20年，自2008年12月18日至2028年12月18日。合同第十一条约定本合同项下的担保合同为：乙方与李某另行签订担保合同，作为本合同的从合同。

　　2008年12月15日，农商行(甲方)与李某(乙方)签订抵押合同，约定为确保甲方与主合同债务人李某签订的借款合同项下的还款义务得到切实履行，乙方愿意以房屋提供抵押担保。此后，农商行发放了贷款60万元。

　　2008年12月24日，李某领取了房屋所有权证书。该房屋所有权证书上显示的登记时间为2008年12月11日。

　　2009年1月5日，李某和农商行共同向顺义建委申请房屋抵押登记。2009年3月13日，李某向顺义建委出具《未出租证明》。

　　2012年，杨女士将刘某、沈某、李某以确认合同无效纠纷为案由诉至法院，要求确认刘某与沈某于2006年8月11日就房屋签订的房屋买卖合同无效;确认沈某与李某于2008年12月10日就房屋签订的房屋买卖合同无效。经向刘某、沈某、李某公告送达开庭传票后，其三人未到庭参加诉讼。北京市顺义区法院经审理后判决确认上述两份买卖合同均为无效合同。2014年6月9日，顺义区法院出具《法律文书生效证明书》，证明上述判决于2014年5月31日生效。

　　2014年6月16日，居委会出具的一份《证明》，证明杨女士“自2001年至今始终在某房屋居住”。目前，房屋所有权仍登记在李某名下，抵押权人系农商行。杨女士认为上述抵押登记影响其办理产权变更登记，因此提起本案诉讼。

　　诉讼过程中，杨女士提交了沈某名下的房产证复印件以及沈某与北京农村商业银行股份有限公司阳坊支行签订的《注销抵押登记协议》，意图证明该房产于2008年11月19日才注销抵押登记手续，李某在没有注销抵押登记的情况下购买房屋，也证明农商行与李某存在恶意串通的行为。农商行及李某对杨女士提交的上述证据的证明目的不予认可，认为因为李某于签订合同当天即2008年11月12日向出卖人沈某支付了30万元首付款，出卖人利用首付款偿还银行贷款以解除抵押，在二手房买卖过程中这是非常普遍的现象，这反而证明了交易是真实存在的。

　　三、法院判决

　　驳回杨女士的诉讼请求。

　　本案的争议焦点之一为房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同的无效。根据法律规定，主合同无效，从合同无效。但抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效，才导致抵押合同无效(但合同另有约定除外)，

　　而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。

　　本案抵押合同是否有效，关键是审查借款合同是否有效以及是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。李某为购买房屋向农商行借款60万元，双方就借贷达成了合意，并且签订了书面的借款合同，农商行实际发放了借款，该借款合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。因此本案不存在因为借款合同无效而导致抵押合同无效的情形。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　本案抵押合同是否存在上述合同无效的情形，杨女士与农商行、李某之间的争议焦点为：一是李某与农商行是否恶意串通，损害原告的利益;二是本案抵押合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。

　　杨女士认为农商行与李某之间存在恶意串通的主要依据为：第一，房屋买卖双方于2008年12月10日在建委登记备案的合同约定房屋的成交价格为48.3万元，而农商行提供的买卖合同价格为90万元。第二，二被告恶意串通出具“未出租”证明，事实上李某本人从来没有看过房子，更没有在房屋内居住，但是却出具本人自住的虚假证明。第三，李某取得的房产证显示登记日期为2008年12月11日，借款合同是2008年12月15日才签订的，但是借款合同却载明借款所担保的房产尚未过户。因此银行提供的借款合同系伪造的，虚构事实。

　　对于杨女士提出的上述主张，律师认为，关于建委备案的买卖合同与银行提供的买卖合同价格不一致的问题，买卖双方进行网签，农商行作为贷款方没有义务到场，李某亦未将该网签合同向农商行提供，农商行无从得知该网签合同的内容，农商行作为贷款银行也没有审查网签合同的义务，即使农商行得知双方网签的房屋价格低于房屋实际交易价格，也难以得出农商行与李某恶意串通损害原告(房屋原产权人)利益的结论。李某向顺义建委提供《未出租证明》，主要目的是为了确认抵押登记的房屋是否存在出租的情况，否则将来实现抵押权时可能会影响到承租人的利益，李某出具该《未出租证明》，并不能证明农商行与李某之间恶意串通。虽然李某的房产证显示的登记日期为2008年12月11日，但是李某并非于当天领取房产证，签订借款合同时二被告不知道该房产证已经办理完毕。综上所述，杨女士提出农商行与李某之间恶意串通损害杨女士利益的主张，不能成立。

　　靳双权律师认为，李某因购买房屋向农商行借款，并且以所购房屋作为抵押，并且办理了抵押登记，在此过程中，农商行不存在过错，其有理由相信李某对房屋有抵押权。

　　关于抵押合同是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第(四)项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。律师认为，该条款所指的“所有权、使用权不明或者有争议的财产”所判断的时间标准是签订抵押合同及设立抵押登记时，只要抵押物在当时权属明确且不存在争议，即可抵押，而并非指该抵押物在办理抵押登记之后产生争议或者所有权发生变动则导致抵押合同无效。农商行与李某在签订抵押合同时，该抵押财产并不存在争议，且权属是非常清楚的。出卖人沈某持有的房产证在当时系真实、有效的，此后该房产过户到李某名下，李某持有的房产证在当时也是真实、有效的，直到现在李某所持有的房产证仍然未被撤销。因此，本案抵押合同并不违反法律、法规的强制性规定。

　　此外，农商行与李某之间签订的《抵押合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他无效的情形。因此杨女士请求确认该抵押合同无效的诉讼请求，法院不予支持。