房产律师靳双权点评一起恶意串通的房屋买卖合同无效纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　杨A诉称：杨A与王先生于2005年1月28日结婚，系合法的夫妻关系，婚后于2006年三四月份购买了一套位于北京市昌平区34-6室1至3层的房屋，该房屋在2010年底的市场价格至少为700万元人民币。后来杨A与王先生因夫妻感情不和而分居，王先生在夫妻感情正面临危机的情况下，为达到转移夫妻共同财产的目的，与杨B恶意串通，于2010年11月25日未经杨A同意擅自将属于夫妻共同财产的这套房屋以90多万元的极低价格出售给杨B。王先生与杨B之间的房屋买卖行为属于恶意串通，严重损害了杨A的利益。为维护自身的合法权益，杨A诉至法院，诉讼请求：一、判令王先生与杨B签订的《存量房屋买卖合同》无效;二、诉讼费由王先生、杨B承担。

　　2、被告辩称：

　　王先生未答辩。

　　杨B辩称：杨B在房屋买卖时不知道涉及到杨A利益，其本人是善意购买房屋。2010年11月5日，王先生找到杨B的孩子，借了131万元，当时王先生讲准备把涉案房屋卖掉，卖之前要还贷款，借款131万元。后王先生说钱现在还不了了，但是可以把房子卖给你。开始讲是490万元，但是有人报价高于490万元，后来以560万元成交。杨B以支票付账。2010年11月8日办理过户，12月份开始装修，装修花费20多万元，春节时入住。杨B认为因为房屋登记是在王先生名下，当时买卖时，杨B并不知道该房屋涉及到第三方利益，而且杨B是以一个合理的价格购买，房屋已经交付并办理产权登记过户。所以根据物权法的规定，杨B是善意购买人，应适用善意取得制度，故请求法院判令该房屋归杨B所有。

　　二、法院查明

　　杨A与王先生系夫妻关系。201号的房屋系杨A与王先生于婚后购买，该房屋登记的房屋所有权人为王先生。杨B之子杨康与王先生相识。2010年11月8日，王先生与杨B签订《存量房屋买卖合同》，约定王先生以962800元的价格将上述房屋出售给杨B。同日，双方办理了房屋所有权转移登记，杨B领取了该房屋的所有权证。

　　2011年，杨A提起离婚诉讼，杨A诉称：双方因性格不和导致夫妻产生矛盾，影响夫妻感情。2010年11月，王先生未告知我将我们婚后购买的房屋卖了，这是我起诉离婚的起因。法院于2011年3月18日判决驳回杨A的诉讼请求，杨A未上诉。

　　2011年4月6日，王先生作为甲方、杨B作为乙方签订《确认书》，王先生及杨B之代理人杨康在《确认书》上签名。该《确认书》的主要内容为：甲乙双方就201号房屋买卖及相关事宜签署本确认书。1、房屋成交总价为人民币560万元，此价格为甲方净得价，不含税，全部税款由乙方承担。2、房屋已于2010年11月8日过户至乙方名下。3、2010年11月5日，甲方向乙方借款人民币131万元(该款系以支票形式一次性支付)，该款直接转化为乙方购房首付款，甲方原出具的欠条作废;乙方另外给付甲方购房款人民币240万元，余款人民币190万元已于2011年4月6日付清，该款以支票支付，开票行为北京银行。4、甲方有义务保障房屋买卖合同的有效性。5、甲方与乙方及杨康之间自即日起互无债权债务。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份;本确认书与《北京市存量房屋买卖合同》具有同等法律效力;本确认书与前述房屋买卖合同内容不一致的，以本确认书为准。

　　为证明支付购房款的事实，杨B提供了北京银行转账支票存根六张，载明款项金额共计568万元。上述转账支票出票人均为北京某健身中心，收款单位分别为C公司或d公司。其中2010年10月31日，金额51万元，收款人C公司;2010年11月1日，金额46万元，收款人C公司;2010年11月5日，金额33万元，收款人C公司;2010年11月12日，金额98万元，收款人d公司;2010年11月18日，金额150万元，收款人C公司;2011年4月6日，金额190万元，收款人d公司。2011年4月6日支票存根上用途栏填写为刘总房款，其余支票存根上用途栏均为空白。

　　对于杨B关于支付房款的证据中，付款人与买房人、收款人与卖房人均不对应的问题，杨B的解释是：其子杨康为北京某健身中心的实际控制人，以北京某健身中心的上述支票代其向王先生支付了购房款，王先生为兑现将支票存入C公司或d公司。王先生的解释是：我与杨康通过青联认识，将房屋卖给其母杨B。关于购房款的支付情况，d公司与我有关，支付给d公司的支票认可;C公司与我无关，是杨康通过付给C公司转账支票的方式，转成现金支付给我。

　　三、法院判决

　　王先生与杨B签订的《存量房屋买卖合同》无效。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据已经合法程序质证的证据和已查明的事实，房屋的交易中存在以下问题，王先生与杨B对此未能做出合理的解释：第一，2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》上约定的房屋售价明显低于当时市场价格;第二，签订《存量房屋买卖合同》当天，在买卖双方没有签订任何价格合理的书面房屋买卖合同、杨B也未支付合理对价的情况下，房屋权属即转移登记至杨B名下，在房屋买卖这种金额较大的交易中，先过户再签约的交易过程显然有悖常理;第三，房屋过户五个月后的2011年4月6日，双方签订成交价格为560万元的《确认书》，而此前杨A与王先生正在法院进行离婚诉讼，而且法院驳回了杨A的离婚诉讼请求。第四、关于支付房款的过程，杨B称出票人北京某健身中心为其子杨康实际控制的公司，将支票交给王先生后，王先生找到的C公司或d公司入账，上述两公司与杨B无关。而王先生称“d公司与我有关;C公司与我无关，是杨康通过付给C公司转账支票的方式，转成现金支付给我。”杨B与王先生就大额购房款的支付过程陈述有明显的逻辑矛盾。第五、公司对其财产有独立的法人财产权，北京某健身中心、C公司等公司名下的财产均是公司法人财产，现没有充足的证据证明北京某健身中心与买房人杨B存在必然联系，也没有证据证明C公司、d公司与王先生及杨A存在直接的经济关联，故没有充足的证据证明诉争房屋购房款已经通过合法渠道支付。王先生、杨B对此承担举证不能的不利后果，本院对其已经支付房款的主张不予采信。

　　虽然是否支付购房款属于合同履行问题，不影响房屋买卖合同的效力，但是本案房屋的买卖合同签订过程存在严重疑点的前提下，真实的支付购房款的行为可以对买卖合同行为本身的真实性和合法性予以印证，而根据现有证据显然无法证明真实付款关系的存在。

　　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王先生在与杨A夫妻感情不和的情况下，未经杨A同意，擅自处分房屋，故法院认定王先生在房屋交易中有损害杨A利益的故意。对于杨B在房屋交易中是否与王先生存在故意损害杨A利益的串通，律师认为，探求当事人意思表示的真伪以及是否存在主观上的串通可通过民事主体的行为得知。基于上述房屋交易中存在的有悖常理的问题，结合王先生与杨B之子杨康通过工作相识的因素，法院认定杨B主张其具有真实的房屋买卖的意思证据不充分，在房屋交易中其与王先生存在损害杨A利益的串通。

　　关于恶意串通行为是否侵害第三人杨A利益，律师认为，对于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项中“侵害第三人利益”的解释，并不能拘泥于仅判断是否使第三人金钱财产减损为限制。房屋作为影响个人生活稳定安康的重要因素，夫妻一方未经共有人许可擅自处分房屋，必定影响另一方对于房屋的使用和处分，无论交易价格的高低，都直接损害另一方的利益。况且本案中，根据经合法质证的证据无法证明真实的付款关系的存在。故杨B与王先生之间故意串通的行为，无论从经济层面上还是从生活安宁层面上，都是对杨A利益的直接侵害。

　　据此，法院确认杨B与王先生签订的《存量房屋买卖合同》及《确认书》应为无效。