房产继承人之间签订的房屋买卖合同效力案件

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年12月，苏某诉称：我与李某系夫妻关系，婚后生有苏一、苏二以及苏三子女三人，李某于2005年1月去世。2008年7月21日，苏一、苏二与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将北京市西城区某大街24号10号楼301号房屋以总价款二十八万元出售给苏一、苏二，苏一、苏二给付房款后将房屋过户给苏一、苏二。但苏一、苏二在我不知情的情况下将房屋过户，且苏一、苏二至今未支付房屋价款。房屋系我与李某的婚后共同财产，李某去世后，因我要再婚，我在苏一、苏二的欺骗和胁迫以及房产并未进行继承析产情况下，签订了《房屋买卖合同》。苏三及苏一、苏二均没有授权我签订房屋买卖合同，该行为也侵害了苏三的权利，故请求法院依法确认我与苏一、苏二于2008年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，案件受理费由苏一、苏二承担。

　　2、被告辩称

　　苏一、苏二辩称：不同意苏某的诉讼请求，理由如下：1.苏某与我们签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并未违反相关法律、法规的规定，房屋买卖合同应当有效;2.苏某与我们签订房屋买卖合同时，我们的母亲李某已经去世，房屋的其余继承人均表示不主张房屋部分享有的继承份额，故苏某与我们签订房屋买卖合同时有权处分房屋的物权，并不存在无权处分的情形，双方以买卖形式完成家庭成员间的财产过户;3.房屋的买卖合同签订前和签订后我们对苏某承担了全部的赡养义务，并通过其他方式已经将房款给付苏某;4.苏某至今仍居住在房屋内，苏某的实质权利未受损害。综上意见，我们不同意苏某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　苏某与李某系夫妻，婚后生有两子苏一、苏二，一女苏三。位于北京市西城区某大街24号院10号楼301号房屋系苏某与李某婚姻存续期间取得。2005年1月7日，李某因死亡注销户口。2008年7月21日，苏某作为出卖人，苏一、苏二作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将房屋售予买受人，房屋成交价格为280000元。苏一、苏二于当日交纳了相应税费。2008年7月25日，苏某填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经中央国家机关房改办中直机关房改办核对，认为房屋买卖符合公有住房上市出售管理的规定。2008年7月30日，房屋产权变更登记在苏一、苏二名下。

　　苏一、苏二提交苏三于2015年1月28日在美国俄亥俄州作出并于2015年2月2日经我国领事认证的声明两份，其中一份声明载明：“本人苏三是苏某与李某所生之长女，是苏一，苏二之姐。母亲李某已于2005年1月去世。本人现声明将本人对李某应继承的财产份额全部转由苏二、苏一共同继承。另位于中国北京市西城区某大街24号10号楼301号的房屋是2008年苏某与家人(所有李某的继承人)商议后无偿过户给苏一、苏二共同所有，当时本人在美国，本人的父亲苏某以及弟弟苏一、苏二均向本人告知过这些情况并征得本人同意”。另外一份声明载明：“原告苏某与被告苏一、苏二房屋买卖合同纠纷一案，本人不请求参加诉讼。本人是苏某的女儿，作为苏一、苏二的姐姐，放弃对我生母李某的财产继承，并将属于我的继承份额转归苏一、苏二共同继承并共同所有”。苏某认可上述证明的真实性，但不认可苏一、苏二的证明目的。

　　庭审中，苏一、苏二提交银行交易记录复印件，证明其已经将房款支付给苏某，是以房款和赡养费混同的形式支付。苏某不认可该材料的真实性和证明目的。

　　三、法院判决

　　驳回苏某的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　苏某与苏二、苏一签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。苏某主张上述合同无效的理由分别为：1.本案双方当事人在涉案房产未进行继承析产的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》，苏某属无权处分，苏一、苏二也未对苏某是否具有处分权进行审查，苏一、苏二存在过错;2.苏某在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，受到欺诈胁迫，并非其真实意思表示;3.苏某在上述合同上签名的行为系无权代理行为，该买卖合同无效。

　　对于苏某主张其行为构成无权处分而主张合同无效的请求，庭审中，苏一、苏二递交了苏三的声明，其声明表示房屋过户时系征得苏三本人同意，苏某对该声明的真实性表示认可，故苏某与苏二、苏一签订的房屋买卖合同以及过户行为，并非无权处分他人财产，也未对他人利益造成损害，故苏某以此要求确认合同无效法院不予支持。

　　对于苏某主张其签订上述合同时，受到欺诈胁迫，但未提交证据予以佐证，法院不予采信，故苏某此项主张，法院亦不予采纳。

　　对于苏某主张其行为构成无权代理而要求确认合同无效的请求，因本案中，苏某以其自己名义而非以他人名义签订合同，故其行为本身非代理行为，亦不构成无权代理。综上所述，苏某主张确认合同无效之事由，均未构成合同无效的法定事由，故法院对于苏某的诉讼请求不予支持。苏一、苏二答辩称已经支付涉案房屋款项以及涉案房屋无偿过户系全部继承人达成之协议之意见，因苏一、苏二所提交的证据材料不足以证明其主张，故法院不予采纳。另，如苏某认为基于上述合同存在其他合法权利可另行主张。