房屋买卖交易以赠与形式登记虽能避税，但风险很大

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：被告马先生是我的姑父，2007年年底，马先生说要将其位于北京市的一套价值70万元的房产赠与我作为结婚礼物，于是我二人签订了《赠与合同书》，但是马先生一直没有协助我办理产权过户登记，所以请求法院判令马先生将赠与房产过户到我名下。

　　二、被告辩称

　　被告马先生答辩称：2007年，我想投资一个项目，但是手上没有现金，于是就想把我在北京的一套房产卖掉，原告王先生刚好要为结婚购买婚房，经过商量，我决定将诉争房产以70万元的价格卖给王先生，但是王先生见购房要交很多税费，便私下里与我商量，让我将房屋赠与给他，他直接将70万元转账给我，然后再办理过户登记，这样王先生就可以不用交税了。我听后，觉得能省去很多麻烦，便同意了，于是我二人签订了房屋赠与合同，并做了公证。之后我找到王先生，要求其支付我购房款时，王先生却不认账，说房屋是我赠送给他的，不存在购房款一说，反而还要我协助他办理产权过户。所以请求法院判令原告王先生支付我购房款70万元。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原被告系姑侄关系，被告马先生在北京市有一套房产，2007年因为需要用钱，便有卖房的打算。后得知王先生正在购买婚房，于是二人经过商量决定，由王先生出资购买马先生的该套房屋，但是为了避税，二人协商以赠与方式签订合同，合同签订后并做了公证，但事后王先生不承认是购房，不支付70万元购房款，还要求马先生协助其办理产权过户。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告马先生协助原告王先生办理产权过户登记手续。

　　五、律师点评

　　房地产纠纷律师靳双权分析认为：本案中，原被告签订的赠与合同书是双方当事人的真实意思表示，且已经过公证处公证。根据《(合同法》第186条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”第187条规定:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”第188条规定:“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可以要求交付。” 所以原被告签订的赠与合同书不能撤销，所以法院判决是正确的。

　　任意撤销权和法定撤销权的行使应以赠与合同有效为前提，两者既有共性又有区别。在审判实践中，无论赠与人是否提出行使哪一种撤销权，人民法院均应搞清赠与人应当行使何种撤销权。两者的区别有以下三点:

　　1、两者的法律依据不同行使任意撤销权的依据是《合同法》第一百八十六条，而行使法定撤销权的依据则是《合同法》第一百九十二条第一款。如果赠与人就赠与房产行使任意撤销权，还应当适用《物权法》第九条的规定。

　　2、两者适用的条件不同行使任意撤销权的条件包括:(1)赠与合同尚未履行，赠与物的物权尚未发生转移。动产的物权转移以交付为要件，不动产的物权转移以登记为要件。特殊动产(如机动车、船舶、飞机)的物权转移以交付为要件，以登记为对抗善意第三人要件。因为赠与合同具有实践合同的特点，物权转移后，赠与人即丧失任意撤销权;(2)赠与合同不具有社会公益和道德义务的性质;(3)赠与合同尚未经过公证。具备上述条件的，赠与人方可行使任意撤销权。法定撤销权是基于法定事由，由赠与人行使的撤销赠与的权利。行使该项权利的要件是，无论赠与合同是否已经履行，受赠人只要符合下列一种情形即可行使撤销权:(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(2)对赠与人有抚养义务而不履行;(3)不履行赠与合同约定的义务。只要具备前述三项事由，不论赠与合同是否经过公证证明，赠与的财产是否已交付，也不论是否属于社会公益和道德义务性质，享有撤销权的人均可以撤销赠与。从这两种撤销权的条件可以看出，依法成立的法定撤销权，可以包含任意撤销权，而任意撤销权则不包含法定撤销权。

　　3、撤销权人撤销赠与的法律后果不同行使任意撤销权的后果是，生效的赠与合同从此失去效力(但已经履行部分有效)，合同双方的权利义务解除，赠与物的所有权不变，受赠人的履行请求权也随之消灭。行使法定撤销权的后果是，不仅尚未履行的赠与合同不再履行，而且已经履行的赠与合同也失效，在赠与物的物权发生转移的情况下，赠与人可以受赠人不当得利为由要求返还赠与的财产。