未取得权属证书的房屋买卖合同的效力如何认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告倪小姐起诉称：2008年3月1日，在中介公司的介绍下，我和被告汤某签丁了《房屋买卖居间合同》，约定被告汤某将其在2007年5月购买的商品房一套(该套房屋至今还没有办理产权证书)以70万元的价格出售给我，涉及的所有费用都由我支付，合同签订当日，我支付7万元定金给被告汤某，2008年4月15日前，我向被告付清剩余购房款，被告向我交付房屋，在合同履行过程中，任何一方违约，都要向守约方支付总房款的2%作为违约金。合同签订后，我按照约定向被告支付了7万元定金。2008年4月1日，汤某将房屋交付给我，并且把该房屋的原购房合同和相关票据一并交给了中介公司。后来我因为资金无法及时周转，于2008年4月10日找到被告汤某商量，希望能把付款日期延后一段时间，但是协商未果。后汤某见我没有按照约定支付购房款，便从中介公司要回了所有资料。所以请求法院判令汤某退还我所支付的7万元定金，并向我支付1.4万元违约金，赔偿我的经济损失3万元。

　　二、被告辩称

　　被告汤某答辩称：我按照约定将诉争房屋交付给原告，但是原告却未按时付清剩余购房款，原告构成违约，请求法院判令原告所支付的7万元定金归我所有，倪小姐向我支付违约金1.4万元，赔偿我经济损失等费用。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2007年5月，被告汤某购买了一套商品房，汤某已经收房但是还没有办理产权证书。2008年3月1日，汤某通过中介公司将该商品房卖给了原告倪小姐，并签订了《房屋买卖居间合同》，合同对付款方式，付款时间，违约责任等都做了详细约定，合同约定后，倪小姐按照约定支付了定金7万元，汤某也按照约定将诉争房屋交付了给倪小姐，并把相关购房资料一并交给了中介公司，但等到倪小姐该付清剩余购房款时，却提出付款时间要延后的请求，被告汤某不同意。期满后，倪小姐没有按约支付购房款，汤某便找到中介公司，取回了所有购房资料。倪小姐不服，便以汤某违约为由起诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告汤某退还原告倪小姐支付的7万元定金，驳回原被告的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案中，原告倪小姐、被告汤某、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》是三方当事人真实意思表示，但由于诉争房屋尚未取得房屋权属证书，因此违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，诉争房屋属于法律禁止交易的房屋，应认定原被告签订的《房屋买卖居间合同》无效，无效合同自始没有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于是无效合同，对于倪小姐要求被告汤某支付违约金和被告要求原告支付违约金的请求，于法无据，因此得不到法院的支持。对于双方要求的赔偿经济损失一说，双方没有提供证据，所以法院不予支持。综上可知，法院判决是正确的。在实践中，关于未取得权属证书的房屋买卖合同的效力，司法实践中存在不同的认识，而且还有着截然不同的裁判结果。所以大家购买商品房时，一定要购买有合法证书的房产，买房事大，一定不要着急。