非出卖方导致买受人不能取得房产证书，出卖方要承担违约责任吗

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告褚先生起诉称：我和被告T开发公司于2004年11月5日签订了《商品房买卖合同》，由我购买T公司开发的XX小区楼房一套，合同约定，由我提供相关办证材料给T公司，T公司帮我办理房屋产权证书，合同明确约定开发公司造成我方没有在约定期限内拿到房产证的，我方不退房，T开发公司按照总房款的0.2%向我支付违约金。合同签订后，我按照约定支付了全部购房款，开发商也将房屋交付给我使用，我也将办理产权证书的相关资料提交给了T开发公司，但是开发公司却迟迟没有将办好的产权证书交付给我，无奈之下，我只能请求法院判令：T开发公司继续履行商品房买卖合同，尽快为我办理产权证书，并按照合同约定支付我方违约金。

　　二、被告辩称

　　被告T开发公司答辩称：我不同意原告褚先生的违约金请求。在《商品房买卖合同》买卖合同中明确约定只要我公司将办理产权登记的相关资料提交产权登记机关备案，我公司就算履行了义务，且合同中明确约定是开发公司造成褚先生没有在约定期限内拿到房产证的，买受人褚先生不退房，T开发公司按照总房款的0.2%向褚先生支付违约金。原告褚先生的产权证书一直没有办下来，是产权登记机关的原因造成，与我公司无关，所以不同意原告的诉讼请求。请求法院驳回原告的诉请。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：褚先生和T开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定由褚先生购买T开发公司开发的XX小区楼房一套，T开发公司应在房屋交付使用后一个月内，将买受人办理产权登记的相关资料提交产权登记机关备案，只要此行为开发公司履行完毕，就算开发公司履行了义务，在合同履行过程中，是开发公司造成褚先生没有在约定期限内拿到房产证的，买受人褚先生不退房，T开发公司按照总房款的0.2%向褚先生支付违约金。开发公司应积极配合褚先生办理产权登记。合同签订后，褚先生按照合同约定支付了全部购房款，开发公司也将房屋钥匙交给褚先生，褚先生按照约定把办理产权证的相关资料交给了T开发公司，T开发公司也及时将资料提交给了产权登记机关，后由于登记机关的原因，产权证书一直没有办下来。褚先生见T开发公司迟迟没有交付产权证书，便将T开发公司诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告褚先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：根据我国房地产交易的相关法律法规，出卖人在出售房屋后，其有义务把买受人办理权属登记需由其提供的相关资料报送产权登记机关备案。本案中褚先生向T开发公司购买房屋，T开发公司理应依照相关的规定为褚先生办理产权证书，T开发公司在收到褚先生提交的相关资料后，第一时间将褚先生的相关资料上报给了产权登记部门，T开发公司一直在积极办理房屋产权手续，只是因为相关行政管理部门的原因，才导致迟迟没能给褚先生办理房屋产权证书，合同中也明确约定了是开发公司造成褚先生没有在约定期限内拿到房产证，买受人褚先生不退房，T开发公司按照总房款的0.2%向褚先生支付违约金。由此可以看出，错不在开发商，不应承担责任。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件解释》第18条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(-)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 把出卖人承担违约责任的条件限定在“由于出卖人的原因”上，如果出卖人在出售房屋后，已经将自己应当向有关机关备案的资料提交，就已经完成了自己的义务，因买受人不到国家房地产交易管理部门办理产权过户和申领房地产权属证书，或由于国家房地产交易管理部门的原因，导致不能办理产权过户和申领房地产权属证书的，出卖人不承担责任。所以法院判决是正确的。