非房屋产权人与他人签订房屋买卖合同是否有效

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙先生起诉称：早年，我和妻子离婚，我和老年痴呆的老母亲一起居住生活，由于我工作繁忙，没有时间照顾母亲，就为母亲聘请了一位保姆小李，2003年，我因常年在外出差，家里一切都交给了保姆小李照顾。2005年我得知小李将我在甲市乙区的另外一套房屋以80万元(远远低于市值)的价格卖给了她的朋友游先生，小李不是该套房屋的产权人，他没有理由出售的我的房屋，所以请求法院判令小李和游先生签订的房屋买卖合同无效，游先生把房屋返还给我。

　　二、被告辩称

　　被告游先生答辩称：不同意原告孙先生的诉讼请求，我购买该房屋时，小李持有孙先生签字的委托书，诉争房屋的产权证，及孙先生的身份证书等相关证件，我有理想相信是孙先生委托小李出卖该房屋的，并且现在我已经支付了全部购房款，所以请求法院判令我和小李签订的房屋买卖合同有效，驳回原告孙先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：早年，原告孙先生和妻子离婚，上有一老年痴呆的老母亲，孙先生因为工作繁忙，无暇照顾老母亲，就为母亲请来了保姆小李。2003年，孙先生去外地出差，就把家中事务全都交由小李照顾。在孙先生出差期间，小李父亲突发意外，急需20万元的医疗费用，小李无奈之下，想起了曾经见到过的孙先生另一处房产的产权证书，于是就和老年痴呆的老母亲商量，把孙先生在甲市乙区的房产卖掉，但是老母亲当时并没有任何反应。然后小李伪造了委托书，就顺利地把该房屋卖给了自己的朋友游先生，游先生见小李急需用钱，便故意报低价格，最后，小李把原本价值100万元的房产，以80万元的价格卖给了游先生。2005年，孙先生从外地回来，得知小李以远远低于市值的价格，卖掉了甲市乙区的该处房产，就把小李和游先生起诉到了法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告小李和游先生签订的房屋买卖合同无效，游先生腾退房屋给孙先生，小李退还购房款80万元。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中，小李不是诉争房屋的产权人，没有经过房主孙先生同意，就取得相关资料，还伪造委托书，将诉争房屋卖给游先生，小李属于无权处分人和无权代理人，非产权人擅自出卖他人房产，侵犯他人所有权，与第三人签订的房屋买卖合同是无效的，所以小李和游先生的房屋买卖交易行为无效。所以法院判决是正确的。在遇到非房屋产权人处理房产引起的纠纷中，要分情况对待，妥善处理各种纠纷。既要保护房屋产权人的合法权益，又要保护善意第三人的利益，维护正常的房地产流转秩序。本案中，如果小李是因孙先生母亲病危急需医药费用，而小李一时联系不上孙先生，又凑不出其医药费用，而出卖孙先生房产用于给其母亲治病，则孙先生不能因小李的处分行为而追究小李的责任。另外，小李若有房屋产权人的授权，可以以房屋产权人的名义出售房屋，则根据代理方面的法律规定，其在代理权限内的代理行为均为有效。