借名买房，借名人出资并持有购房手续及发票，可以认定合同成立吗

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告周游公司诉称，2008年11月，原告按揭贷款以100万的价格购买了怀柔区西园141号房产作为办公场所使用。原告支付了20万元首付款。交易事宜委托赵青代为办理，被告是赵青的女友并主动表示愿意协助原告申请个人公积金购房贷款。原告同意借用被告的名义购房并申请个人公积金贷款，被告亦接受借名委托以及还贷、权属和使用等口头约定。2009年5月,赵青与原房主签订了购房合同，原告支付了房屋首付款、委托被告办理了房产登记和过户手续，并缴纳了全部税费，并连续支付了该房产自2009年8月至2013年3月间44期的月供以及历年的物业管理费用。此外，原告对该房屋进行了装修，一直作为办公用房实际占有、使用至今。后被告因家庭矛盾私自带走房产证、改换房贷帐户和密码，并以房产证抵押借款，严重违反了双方的约定，侵害了原告的财产权益。故诉至法院，请求判令被告履行借名买房合同约定义务，协助办理怀柔区西园141号房产过户登记。

　　二、被告辩称

　　被告吴玉坤辩称：第一，原被告之间不存在房屋借名买卖合同，原告以合同纠纷起诉于法无据;第二，被告与原告法定代表人赵青原系夫妻关系，诉争房屋实际是赵青买给被告作婚房用的。赵青作为原告法定代表人，可以自由支取原告所有的钱款，房款名义上是从原告处支取的，但实际上是赵青的个人款项;第三，涉案买卖合同以及公积金贷款包括还款凭证上都是被告的名字，或者是赵青的名字，从没出现过原告的印章或者名称。综上，不同意原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　周游公司法定代表人赵青与吴玉坤原系夫妻关系。坐落于怀柔区西园141号原所有权人为案外人赵华。2008年11月10日，赵青与赵华签订房屋买卖预约合同，约定赵青以100万元的价格购买诉争房屋。2008年11月12日，周游公司支付首付房款20万元。2009年5月，赵华与吴玉坤办理网签手续，并以吴玉坤名义办理了房屋产权登记手续并申请公积金贷款。后银行向吴玉坤发放贷款80万元。截至起诉之日，该贷款尚欠余额694388元需要归还。

　　赵青与吴玉坤于2010年1月8日登记结婚，于2014年10月10日经法院判决离婚，该案中未对诉争房屋进行处理。在赵青与吴玉坤之间的电子邮件往来中，赵青称：房屋是以你的名义申请的公积金贷款，我在公司借的钱付的首付，并一直由公司来出钱还月供。我想在法律上，如果我们公司不主张这是公司的资产，也是我们的婚后共同资产。从共同资产的角度，卖房的房款，在扣掉我们公司出的钱和相关税费后，你和我一个人一半。

　　另查，2015年7月15日，吴玉坤与郑琦签订借款协议，约定郑琦向吴玉坤出借资金160万元，实际借款100万元，还款期限三个月，当日在公证处对借款协议进行了债权文书强制执行效力的公证。吴玉坤以诉争房屋在怀柔区住建委办理了抵押登记。2015年11月4日，公证处出具《执行证书》，12月7日，郑琦向法院申请强制执行，在执行过程中法院查封了诉争房屋。后周游公司就执行标的向法院提出执行异议，法院裁定驳回周游公司的异议请求。

　　四、法院判决

　　北京市怀柔区人民法院经审理后判决：

　　驳回原告北京周游旅游开发有限公司的诉讼请求。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。参照北京市高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

　　本案中，周游公司主张因银行贷款困难而借用吴玉坤的名义购买诉争房屋，而吴玉坤对此不予认可。现实生活中，房屋作为人们极为重要的财产，借名买房大多发生在关系亲密的亲友之间。根据现有证据，可以认定诉争房屋首付款及房屋贷款均由周游公司支付。但周游公司法定代表人赵青预购诉争房屋时，与吴玉坤系恋爱关系，房屋产权登记在吴玉坤名下后，双方于2010年1月登记结婚，直至2014年10月10日经判决离婚，在长达五年多的时间里，周游公司对诉争房屋所有权归属均未提出异议，结合吴玉坤在诉讼前对公积密码进行变更的事实，此举显然与借名买房的常理有悖。

　　虽然周游公司持有购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票，但鉴于赵青在周游公司与吴玉坤之间的特殊关系，上述证据的取得与一般借名买房中借名人的证据保存应当有别。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。一方面，周游公司未提供充分有效的证据证明双方之间存在借名买房的约定，另一方面，诉争房屋现依法查封不能办理转移登记，故对于周游公司的诉讼请求，因无事实和法律依据，很难得到法院支持。