未取得商品房预售许可证所订立的认购协议是否有效

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告A房地产公司起诉称：2009年12月1日，我公司和被告娄女士签订了《房屋认购协议书》，约定由娄女士以100万元的价格购买我公司将要开发建设的XX小区房屋一套，房屋总面积为80平方米。合同约定：签订合同当天娄女士支付我公司定金3万元整，2011年1月30前向我公司支付第一期购房款50万元，剩余50万元购房款于2011年6月30日前付清，履行合同期间，如果娄女士要求退房的，所交定金不予退还，如果是我公司不把该房屋出售给娄女士，我公司双倍退还所交定金及退还所交购房款，若娄女士在2011年1月30日后尚未支付第一期购房款，视为自动放弃所购房屋，定金不退还。若在2011年6月30日后，尚未结清剩余购房款，每逾期一天，都要按照同期银行贷款利率缴纳滞纳金。合同签订后，娄女士按照约定支付了3万元定金和第一期购房款47万元，但剩余的50万元却一直没有支付，经过我公司多次催要均无结果，所以请求法院判令被告娄女士支付剩余购房款50万元，并按照合同约定支付逾期付款的滞纳金。

　　二、被告辩称

　　被告娄女士答辩称：原告A房地产公司至今没有取得商品房预售许可证明。我和原告签订认购协议时，原告尚未施工建设，也没有取得商品房预售许可证，该房屋虽然我现在已经入住，但是原告至今尚未取得商品房预售许可证，所以我和原告签订的房屋认购协议无效，所以请求法院驳回原告的诉讼请求，请求法院判令原告返还我所支付的购房款，并双倍返还我所交的定金。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告A房地产公司在尚未开工及尚未取得商品房预售许可证时，于2009年12月1日与被告娄女士签订了房屋认购协议书，约定被告娄女士以100万元的价格购买我公司将要开发建设的XX小区房屋一套，房屋总面积为80平方米。认购协议对付款方式，违约责任等都做了详细约定。协议签订后，被告娄女士按照约定支付了定金和首期购房款，A房产公司也将房屋交付给被告使用，就在被告准备结清剩余购房款时，娄女士觉得原告公司内部管理混乱，不太靠谱，于是便以原告尚未取得商品房预售许可证为由，确认认购协议无效。后原告多次向被告催要剩余购房款，但是被告都没有支付，无奈之下，A房产公司诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告A房地产公司和被告娄女士所签购房协议无效，原告原数退还被告所交3万元定金和47万元购房款，被告将所接受的房屋退还给原告。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权认为：本案中，原被告所签订的房屋认购协议书的内容包含了房屋地址，面积，房屋总价款，付款时间，付款方式，违约责任等，这与预售商品房买卖合同的内容完全一致，所以该认购协议具有预售商品房合同的性质，所以该购房协议依法成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原被告在签订该购房协议是在原告没有取得商品房预售许可证时签订的，且原告A房地产公司在提起诉讼之前，仍没有取得商品房预售许可证明，所以上述具有预售商品房买卖合同一样性质的认购协议应当无效。根据《合同法》的有关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告在签订购房协议时，明知原告没有商品房预售许可证，但依旧签订认购协议，所以被告主观上存在过错，应当承担一部分责任。综上所述，法院判决原被告所签认购协议无效，原告原数退还被告所交3万元定金和47万元购房款，被告将所接受的房屋退还给原告是正确的。