对房屋不享有所有权或处分权的人，房屋买卖合同无效

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴大叔起诉称：我在甲市XX路有一套80平米的房屋，陆先生是我该套房屋的租户，他伪造了假的房产证将我的房产证掉包后，又伪造了我的户口本和身份证，于2006年3月1日，假冒我的名义将该套房屋以28万元的价格卖给了被告贺先生，双方还签订了房屋买卖合同。合同签订后，双方去相关部门办理产权过户登记手续，同时陆先生将房屋交给了贺先生居住，贺先生搬进该房屋后一直居住到现在。我多次找到贺先生协商未果，所以请求法院判令贺先生退还我房屋。

　　二、被告辩称

　　被告贺先生答辩称：我已经向吴大叔支付了全部购房款，该房屋现在产权已经在我名下，我也一直居住在这里，我不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。

　　三、法院审理

　　法院经审理后查明：原告吴大叔在甲市XX路有一套80平米的房产，2005年3月，陆先生想办法租到了吴大叔的该套房屋，然后对调换了吴大叔的房产证，伪造了吴大叔的户口本和身份证后，在2006年3月1日，假冒吴大叔的名义，将该套房屋出售给了被告贺先生，并为贺先生办理了产权登记，陆先生将该套房屋钥匙交给了贺先生，贺先生搬进该套房屋一直住到现在。吴大叔发现自己的房屋被陆先生出卖后，找到了被告贺先生协商，要求其退还房屋，但是协商未果，所以吴大叔诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：贺先生将诉争房屋退还给吴大叔，吴大叔支付贺先生房屋装修费用4万元。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：根据《合同法》第132条第1款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人必须是其出卖物的所有人，或者是有权转让出卖物的有权处分人。对依法不享有所有权或处分权的标的物，如盗窃的物品、其他方式非法占有他人的物品等，出卖人无权出卖。出卖人于合同成立时要出卖标的物的，须先取得标的物的所有权或处分权。未经所有人或有权处分人同意买卖标的物的，须事后经有权处分人的同意，否则买卖行为无效。本案中，贺先生和吴大叔签订的房屋买卖合同，是陆先生假冒吴大叔名义签订的，并非吴大叔亲笔签名，签订该合同不是吴大叔真实意思表示，并且吴大叔也没有委托任何人出售该套房屋，因此该合同无效，贺先生和吴大叔的房屋买卖行为无效。所以法院判决是正确的。