抵押人未告知抵押权人出售抵押房屋一案

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张先生起诉称：2001年3月，被告胡先生因为生意需要资金周转，向我借款15万元，约定2002年3月偿还我本息，同时约定将被告胡先生在甲市的一套市值25万元的房屋抵押给我，双方签订了房屋抵押合同并到相关部门做了房屋抵押登记。2001年11月20日，我得知被告胡先生已经将该抵押房屋作价25万元卖给了李小姐。我无奈之下只能请求法院判令被告胡先生和第三人李小姐的房屋买卖行为无效，胡先生出售房屋所得的资金应优先偿还我的债务。

　　二、第三人辩称

　　第三人李小姐答辩称：我在购买张先生房屋时，我并不知道该房屋已经设定了抵押，我属于善意第三人，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2001年3月，原告张先生和被告胡先生签订了房屋抵押合同，胡先生向张先生借款15万元用于生意周转，约定一年内还清本息，同时胡先生将自己一套市值25万元的房屋抵押给原告张先生，并在相关部门做了抵押登记。2001年9月份，被告胡先生生意亏损严重，欠下25万元债务，胡先生为了还清债务，又将诉争房屋作价25万元出卖给了第三人李小姐，李小姐并不知道该房屋已经抵押给原告张先生了。2001年9月1日，李小姐向张先生支付15万元购房款，张先生将房屋交给了李小姐使用。2001年11月20日，原告张先生得知被告胡先生已将诉争房屋卖给李小姐，无奈诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：胡先生和李小姐的房屋买卖行为有效，胡先生收到李小姐的15万元购房款用于清偿其欠张先生的债务。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：抵押人设定抵押后，并不丧失对抵押物的所有权，其合法的处分行为不但不会给抵押权人造成任何损害，相反，抵押权人通过处分行为可以充分实现抵押物的价值，从而更进一步保障债权人的利益。根据《担保法》第49条第1款的规定:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因此，抵押人出卖房屋的行为是被法律所允许的。本案中，被告胡先生在转让已设定抵押的房屋时并没有告诉抵押权人张先生，因此，根据有关法律规定，作为抵押权人的张先生有权主张合同无效，等到该房屋抵押到期时再行使优先受偿权，当然也可以让胡先生在收到李小姐的15万元购房款时，用于清偿其欠张先生的债务。所以法院判决时正确的。