房屋买卖合同约定了定金和违约金，如果违约该怎么判定

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告尹女士起诉称：我和房主陈先生在中介公司服务下，于2007年12月签订了房屋买卖合同，合同约定：由我以60万元的价格购买陈先生的房屋一套，签订合同当日，我向房主陈先生支付总房款的5%作为定金，定金金额以出具收据为准。在履行合同过程中，如果房主反悔不卖房了，应双倍返还定金。合同签订后，我支付了2万元的定金，由中介公司代收，中介公司为我出具收条。后房主陈先生见房价大幅上涨，觉得60万元卖出该房屋不合算，便以我没有按照约定支付总房款的5%作为定金为由，要解除合同，我同意解除合同，但陈先生要支付我违约金。为此我们协商未果，所以诉至法院。

　　二、被告辩称

　　被告陈先生答辩称：是原告尹女士违约在先，我不同意支付违约金，请法院驳回尹女士的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2007年12月，原告尹女士和被告陈先生，在中介公司服务下，签订了房屋买卖合同，约定由原告尹女士以60万元的价格购买被告陈先生的房屋一套，合同签订当天按照总房款的5%支付定金，定金金额以出具收据为准。房屋交易过程中，如果被告陈先生反悔不买房，将双倍返还原告定金。合同签订后，原告殷女士向中介公司支付了2万元定金，中介公司出具收据。后被告陈先生见房价涨得厉害，觉得60万卖得太亏，便以原告殷女士没有按照约定支付总房款的5%作为定金为由，要解除合同，原告殷女士要求双倍返还定金。双方协商一直没有结果，原告尹女士便诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告陈先生向原告尹女士支付违约金4万元。

　　五、律师点评

　　北京资深房产律师靳双权分析认为：根据《合同法》第114条第1款规定:“当事人可以约定一方违时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”同时，合同法也规定当事人可以订立定金条款，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。在合同中同时包含违约金和定金条款时，《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，没有违约的一方当事人可以自由选择适用对其有利的条款，最大限度地保护自己的权利。本案中，原被告所签订的房屋买卖合同中，确实约定了按照总房款的5%支付违约金，但还有一句定金金额以收据为准。当殷女士支付2万元定金时，中介公司出具了一张2万元的收据。所以，根据合同约定，原告尹女士支付2万元作为定金并没有违反合同约定，同理，被告陈先生以尹女士没有按照总房款5%支付定金为由，要求解除合同，没有依据，所以得不到法院的支持。本案中，合同当事人双方约定了定金的同时，又约定了违约金，两者只能选一，现在尹女士要求陈先生承担违约责任，所以法院予以支持。综上分析，法院判决是正确的。