商品房买卖中，开发商逾期交房，买受人该如何维护自己的权益

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王女士起诉称：我因工作调到A市，所以决定在A市区购买一套房屋，2004年8月，我和A市区一家开发商签订了《商品房预售合同》，约定了交房日期是2005年10月30日前，逾期交房的，承担违约责任。但是开发商并未按约定期限交付合格房屋给我，而是在2006年3月1日才把符合验收合格的房屋交付给我。在逾期交房的这段时间里，我一直在外租房居住。所以请求法院判令解除我和开发商签订的《商品房预售合同》，并向我支付从2005年10月30日到2006年3月1日逾期交房的违约金和这期间我在外租房的全部租金。

　　二、被告辩称

　　被告开发商辩称：我公司已经在2006年3月25日，向王女士支付了逾期交房的违约金2万元，同时还赠送了王女士三年免交物业费的待遇，王女士已经接受了2万元现金也没有缴纳第一年的物业费，这说明王女士已经接受了我公司对其进行的赔偿，所以请求法院驳回王女士的一切诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：

　　1、开发商约定的是在2005年10月30日前交付验收合格的房屋给王女士，而实际交房时间是2006年3月1日。

　　2、开发商支付了王女士2万元违约金 ，还提出了要免三年物业费的决定。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：开发商于本判决生效后7日内，支付王女士剩余违约金3万元。驳回王女士其他诉讼请求。

　　五、北京商品房买卖纠纷律师靳双权点评

　　由于开发商逾期交房是确实存在的，合同又对逾期交房做出了明确约定，所以根据诚实信用原则，王女士要求开发商支付违约金的请求法院予以支持，但是开发商已经在2006年3月25日，向王女士已经支付了违约金2万元，所以开发商只需要支付剩余违约金就可以了。对于王女士请求支付逾期交房期间在外面的房屋租金，因为开发商支付的违约金足够支付王女士的房屋租金，所以法院驳回了王女士的这一请求。

　　对于王女士要求解除合同这一请求，因为双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，所以合同依法有效。《合同法》第94条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。本案中，开发商确实逾期交房，但是经催告后4个月左右(可以算是合理期限)，就将验收合格的房屋交付给了买受人，并承担的违约责任，所以，开发商针对自己的违约行为有主动承担责任的动作，所以对于要求解除合同这一请求。法院不予支持。当然，如果开发商经催告后，交付时间过长，买受人就有权要求开发商解除合同。