解析一起商品房买卖纠纷——北京房产律师靳双权

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张小姐起诉称：我和我丈夫于2002年1月结婚，婚后我们想为自己购买一套房屋，2002年7月，我从外地回到本市看房，T房地产公司向我提供了他们在建楼盘的户型图，我对他们开发的B小区3号楼606号户型很满意，于是T房地产公司作为甲方，我作为乙方，双方签订了《商品房预售合同》，合同约定：现房户型须和户型图一致，甲方在交房前要变更约定房屋面积，空间布局的，应征得乙方同意或者在变更后30日内通知乙方。乙方在收到通知不满意可以解除合同，甲方应配合乙方返还购房款和利息;甲方变更上面约定项后，未告知乙方的，乙方有权解除合同，甲方返还购房款和利息。2003年10月底，开发商通知我入住，我收到钥匙后，发现收到的房屋户型和我之前看的户型图完全不一致，于是我找到开发商，要求承担违约责任未果，所以起诉到法院，请求法院判决：解除我和开发商签订的《商品房预售合同》，退还我所付购房款和利息。

　　二、法院查明

　　法院经审理后查明：2002年7月15日，张小姐和T房地产公司签订了《商品房预售合同》，合同对变更户型做出了详细约定。房产公司在交付房屋前，对张小姐预定的户型做了改动，把厨房和餐厅的隔墙砸掉了，又把餐厅和客厅增加了一个隔断墙，致使餐厅采光很不好。房产公司对此户型结构私自变动，事先没有经过张小姐同意，事后也没有按约通知张小姐。张小姐对所接受的房屋很不满意，所以起诉到法院，要求解除合同。

　　三、法院判决

　　法院审理后作出判决：张小姐的解除合同请求予以支持，同时T房产公司应承担违约责任。

　　四、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权认为：张小姐和T房产公司签订的《商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，合同是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。所以，既然合同对更改户型结构做出了明确约定，双方当事人就应该根据诚实信用原则认真履行合同。但实际是，开发商对房屋结构变更前未经过张小姐同意，变更后，也没有通知张小姐，就直接把更改过的房屋交付给张小姐，所以开发商的行为已经构成违约，根据合同约定，张小姐有权利解除合同，所以针对张小姐的诉讼请求，法院应予支持。

　　本案中对相关条款做了明确约定，如果没有约定的，买受人不满意，又该怎么办呢?

　　《商品房销售管理办法》第24条对本案的情况从两方面进行规定，一是房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。二是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，合同没有约定的，应当按照上述条款的规定处理。