城市居民在农村购买小产权，其合同效力怎么认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告程女士起诉称：2008年1月，我和邹先生签订房屋买卖合同，邹先生以10万元的价格购买我在北京某村的一处小产权房，该房屋是农村宅基地上的房屋，按照相关法律规定，不能买卖，所以请求法院判令我和邹先生签订的房屋买卖合同无效，邹先生腾退房屋给我。

　　二、被告辩称

　　被告邹先生答辩称：我和原告程女士签订房屋买卖合同后，我按照约定一次性付清全部购房款10万元，我接受房屋后，对房屋重新装修了一遍，一直居住到现在。如果原告现在要确认合同无效，那原告应返还我10万元购房款，赔偿我装修房屋的经济损失已经这几年房屋增值的收益。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告是北京某村的村民，被告是北京城区人口，2008年1月，原被告签订了房屋买卖协议，约定原告将其在北京某村的一处宅院以10万元的价格出售给被告，两人合同签订当天，被告支付了10万元购房款，随后便对房屋装修入住到现在，时隔两年，原告以房屋是农村宅基上的房屋，不能买卖为由，将被告告上法庭。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：原告程女士和被告邹先生签订的房屋买卖合同无效，程女士退还邹先生购房款10万元，补偿装修损失5万元，支付该房屋增值利益5万元。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖律师靳双权认为：根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在目前房价上涨的情势下，卖方出于利益的考虑要求法院确认购买“小产权房”合同无效的情况很多，但是买主通常已经不能以同样的价格再买到同样的房屋，因此买主有权要求其补偿损失。所以为了维护买受人的利益，法院判决是正确的。

　　小产权房合同效力怎么认定?

　　小产权房买卖协议无效。理由是我国土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋斩影范围内的土地所用权同时转让、抵押。

　　也就是说我国实行的房地一体主义政策，及房随地走，而且我国还出台了很多政策都禁止城镇居民到农村购买小产权房和宅基地，小产权房的买卖将违背这一政策。我国合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，所以小产权房的买卖协议无效。

　　小产权房买卖合同，也是一种房屋买卖合同，属于债权关系，只是其由于证件不齐全，不能发生物权变动的过户登记手续。

　　合同无效的情形有以下五点：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　事实上，关于小产权房合同效力是否受法律保护的案例和讨论，每年在中国都会发生很多，结果也各不相同，购房者有输有赢。某个法院某个案例的成功，并不意味着小产权房屋交易就安全了，购房者选择这样的房屋，仍然要谨慎。

　　事实上，建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料，同时还具有农民社会保障功能，违规违法用地规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应的补偿，长远生活得不到保障。