禁止将农村宅基地出售给本集体组织成员以外的人

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蔡大叔起诉称：2007年10月，我和何女士签订房屋买卖合同，何女士购买我在北京房山区的宅院一处，但是房屋一直没有办理过户手续，现在何女士要求我变更宅基地使用手续，我告知她是大兴户口，办不了，但是何女士不同意，最后为此事发生争执，所以起诉到法院，请求法院确认我和何女士签订的房屋买卖合同无效。

　　二、被告辩称

　　被告何女士答辩称：我是北京大兴人，2007年9月调到北京房山区一学校任教，因为工作长期在房山，所以想要在房山这边买一套房屋，之后经朋友介绍，和蔡大叔签订了房屋卖合同，合同约定购房款为15万元整，合同签订后，我按照合同约定交付了15万元购房款，蔡大叔向我交房后，我就一直在该房内居住，2009年5月，我找到蔡大叔，要求为我办理过户手续时，蔡大叔说我不是本村户口，办过户需要另外支付10万元。我已支付全部房款并一直居住，所以请求法院驳回原告蔡大叔的诉讼请求，判令蔡大叔协助我办理产权过户手续。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：何女士本是北京大兴城市户口，2007年到房山区某学校任教。2007年10月，何女士和房山区的蔡大叔签订了房屋买卖合同，由何女士购买蔡大叔在房山的一处宅院，合同签订后，何女士支付了全部购房款，就搬进该套房屋一直居住到现在，但房屋一直没有办理过户登记。2009年，何女士找到蔡大叔，让其协助办理过户一事，蔡大叔以何女士不是本村人口为理由，要求另外出资10万元。双方为此发生争执，所以诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告蔡大叔和被告何女士签订的房屋买卖合同无效，何女士腾退房屋给蔡大叔，蔡大叔退还购房款给何女士并给予何女士一定的补偿。

　　五、北京房产纠纷律师靳双权点评

　　目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，因此买卖农村房屋的效力要分两种情况：一是本村村民之间相互买卖农村宅基地房，根据《土地管理法》第62条第2款款规定：“农村本村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见农村宅基地在本村村民之间可以买卖。二是村民与非本村村民以外的人尤其是城市居民签订转让农村宅基地房屋的协议，根据《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。

　　法律禁止将农村宅基地出售给本集体组织成员以外的人，农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让。本案中，何女士虽是该村老师但不是该村村民，不能享有该村的的宅基地使用权。另外何女士是非农村户口，应视为“城镇”居民，所以也违反了“农民的住宅不得向城市居民出售”的相关规定，