浅谈一起房屋买卖纠纷案例——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。)

　　一、原告诉称

　　原告杜女士起诉称：2009年3月，我在中介公司的介绍下，和被告徐先生签订了《房屋买卖合同》，合同约定：由我购买被告徐先生位于北京的房屋一套，房屋总价款为100万元，签订合同当日我向被告支付定金10万元，以及10万元购房款，同时徐先生将房屋交付给我，待房屋使用5年后徐先生再为我办理过户登记手续。合同签订后我按照约定支付了相关费用，被告也将房屋交付给我使用。2011年，我找到徐先生，要求为我办理过户手续，徐先生见房价疯涨，不愿意继续履行合同。所以请求法院判令徐先生继续履行合同，并协助我办理房屋过户登记。

　　二、被告辩称

　　被告徐先生答辩称：原告杜女士并没有如实陈述事情原委。我的房子要使用5年后才能上市交易，原告签订合同时，该房屋还不能交易，于是杜女士在中介公司的提议下，决定先向我支付定金和部分房款，等到能交易时，再办理过户手续，这样也是为了规避各种税费。原告是以合法形式掩盖非法目的，所以我们所签的合同应是无效合同，请求法院判令合同无效。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2008年年底，原告在北京看中了被告的房屋，对房屋的价格，环境等都很满意，所以找到中介公司，想买下这套房子。中介公司告诉原告，该房屋现在还不能上市交易，如果想要购买，要全额按照5%的标准征收营业税，原告觉得要交的费用太多，不想购买，于是中介公司给原告提议，让先付一部分房钱，等到房屋使用5年后，能交易时，再办理过户手续，这样还可以合理避税，原告同意的中介公司的提议。合同签订后，原告按约交付了定金和部分房款，等到能办理过户时，被告却不同意办理过户手续，于是原告将被告告上法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：解除原被告所签订的《房屋买卖合同》，被告双倍返还原告定金20万元，及所交购房款10万元。

　　五、北京房产纠纷律师靳双权点评

　　本案中，双方之间的合同虽然是在中介公司的诱导之下为规避税费所签订的，但并没有违反国家的强制性规范，应为有效协议。《合同法》第8条第1款规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”此条款要求实际履行合同，包括两个方面的含义:一是合同双方应严格按约定的标的物履行，不得擅自以其他标的物代替约定的标的物，从而变更合同;二是合同一方不履行或不完全履行时，首先应承担按约履行的责任，不得以偿付违约金或赔偿损失来代替合同标的履行，对方当事人有权要求其实际履行。如果允许合同债务人随意以支付违约金和赔偿损失来代替实际履行，合同的法律效力也就不存在了，商品交易的秩序也就难以维持。本案中，法院判决解除合同并双倍返还定金还值得商榷。