期房再转让引发的纠纷——北京房产律师靳双权

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告岳先生起诉称：2009年6月，在中介公司介绍下，我和冯女士签订了《房屋买卖协议》，协议约定：冯女士将其从甲市某房地产开发公司购买的某小区在建的期房一套，以100万元的价格出售给我，协议约定，签约当天，我要向中介支付首付款10万元，同时向中介公司支付中介费1万元。冯女士收房屋当天，再为我办理过户登记手续，双方如果未按约定履行义务，就按房屋总价款的10%支付违约金。协议签订当天，我按约定支付了12万元首付款，和1万元中介费，中介公司给我开的收条。但签约后第三天，我收到中介公司给我的说明书，该说明是冯女士写的，告知我房子不卖了，不收取我的首付款。后来我才知道，冯女士以120万元的价格，把房子卖给了第三人。所以请求法院判令冯女士支付我违约金10万元，退还我首付款10万元。

　　二、被告辩称

　　被告冯女士答辩称：诉争房屋是期房，不允许买卖，我和原告签订的《房屋买卖协议》是无效的，所以请求法院驳回原告岳先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2008年10月，冯女士和甲市某房地产开发公司签订了《甲市商品房预售合同》，由冯女士购买该公司开发建设的某小区楼房一套，签合同时，该楼房还在修建当中。合同把交房时间定在2009年9月30日前，同时也办理了预售登记。2009年6月，冯女士通过中介公司，和原告岳先生签订了《房屋买卖协议》，约定岳先生出资100万元购买冯女士上述房屋，协议签订后，岳先生履行了约定的付款义务，冯女士却拒绝收款，并表示不卖房了。后查明，冯女士以120万元的价格将房屋已经卖给了第三人。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告冯女士退还原告岳先生首付款10万元;

　　2、被告冯女士向岳先生支付违约金10万元。

　　五、北京房产律师靳双权点评

　　本案是一起期房再转让合同纠纷案件。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原被告双方所签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方都应该按照合同约定履行各自的义务。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立。被告拒绝领取首付款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，故其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任，所以法院判决被告冯女士支付原告违约金10万元是正确的。

　　近年来由于房地产市场的蓬勃发展，期房也逐渐进入了房地产流通领域。期房转让一旦引发诉讼纠纷，往往会给审判实践带来一系列难题，例如如何认定尚未取得产权证的房屋转让合同效力，出让人进行再转让是否构成无权处分以及如何理解房屋再转让行为等。

　　期房转让主要有两种模式。第一种模式是以转让双方直接到房产开发商处办理更名手续，从而完成转让行为，这种方式从合同法上讲，就是“合同权益的转让”，根据《合同法》第79条第1款的规定，“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”。可见，这种方式是完全符合法理的。第二种模式则是转让双方等待产证下来以后再交易，这种方式从合同法上讲，实际上是一种“附条件的合同”。根据《民法通则》第62条规定“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”和《合同法》第45条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”这种方式也是完全符合合同法的。另外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”也就是说，出即出卖人未取房屋，享有的只是债权，但再将该房屋出售的行为，在合同上应为有效。