二手房买卖中卖方违约，买方要求支付违约金一案

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告邓女士起诉称：2008年6月，在甲市某中介公司居间服务下，我和王先生签订了《房屋买卖合同》，由我购买王先生所有的房屋一套，卖价约定为90万元整，合同约定由我3日内支付定金3万元，10日内支付首付27万元，剩余购房款由我走银行按揭，王先生在收到首付款后向我交付房屋，任何一方违约需按房屋总价的20%支付守约方违约金。合同签订后，我按照约定支付了定金和首付款，银行按揭就等王先生配合我办理。但就在等待办理按揭手续时，王先生见房价涨得厉害，突然告诉我，房子不卖了。后经协商未果，故请求法院判决解除我和王先生签订的房屋买卖合同，王先生退还我定金和首付款共计30万元，并赔偿我违约金18万元。

　　二、被告辩称

　　被告王先生辩称：我不同意邓女士的诉讼请求，请求法院驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2008年6月，邓女士和王先生在中介公司介绍下，签订了《房屋买卖合同》，合同约定王先生将自己所有的一套房屋，以成交价90万元卖给邓女士。付款方式为按揭，交房时间是邓女士付清首付款之日。任何一方违约需按房屋总价的20%支付守约方违约金。合同签订后，邓女士按约履行了付款义务，此时房价大幅上涨，王先生见自己房屋卖亏了，就高价将房屋卖给了第三人，并及时办理了过户登记手续，对邓女士却一直没有履行交房义务。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：

　　1、解除双方签订的《二手房买卖居间合同》;

　　2、王先生退还邓女士定金及首付款，共计30万元;

　　3、王先生向邓女士支付违约金18万元。

　　五、二手房买卖律师靳双权点评

　　原被告双方签订的《二手房买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告违反约定已将涉案房屋出售给第三人，交易不能正常进行的原因全部在于被告，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，按约定支付房地产总价款20%的违约金，所以，法院判决是正确的。

　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。