未经协商一致擅自处理夫妻共同财产的效力如何认定

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告温先生起诉称：2007年11月，我经中介公司介绍，购买了被告钱先生的一套房屋，但就在准备办理过户手续时，钱先生的妻子王女士称，交易的房屋时她和钱先生的共同财产，她不同意卖房。我为购买此房屋，已经花了很多时间和金钱，所以我希望我和钱先生继续履行合同，但经过多次协商，对方还是不同意卖房，所以我请求法院，要求中介公司退还我服务费，并赔偿我这期间的经济损失。

　　二、被告辩称

　　被告中介公司辩称：2007年10月，钱先生找到我公司，想要出售他在北京的一套楼房，我们看房产证的所有人是钱先生和王女士两人，于是钱先生就出示了一份带有王女士签字和印章的“协议书”，内容意思是房屋共有人王女士同意钱先生将房屋卖掉。在有了这份协议书后，我们才答应帮助钱先生出售房屋的。之后我们将房屋卖给温先生，这时王女士又称并未签订该协议书，是钱先生伪造的。所以我公司在将房屋卖给温先生时，我们并不知道钱先生提供的协议书是伪造的，所以不同意温先生要求退还服务费的请求，对于温先生的经济损失应由钱先生和王女士承担。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：钱先生和王女士是夫妻关系但是分居已经一年多，两人有一孩子，分居后，王女士带着孩子搬到外面居住，该房屋现由钱先生居住，该诉争房屋是钱先生和王女士共同所有的。2007年10月，钱先生委托中介公司，欲将该房屋卖掉，但考虑到房屋是夫妻二人的共同财产，所以就伪造了一份带有王女士签字和印章的协议书，然后交给了中介公司，表示王女士同意钱先生出卖此房屋。2007年11月，中介公司将此房屋卖给了原告温先生，在办理过户手续前，王女士表示不同意卖房。原告温先生多次找中介公司协商未果，于是才起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出如下判决：

　　1、钱先生赔偿温先生买房期间的经济损失;

　　2、中介公司退还温先生所支付的服务费。

　　五、北京房屋买卖纠纷律师靳双权点评

　　《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中的房屋属于夫妻共同财产，钱先生擅自处理夫妻共同财产，未经王女士同意或事后追认，属于无效行为。钱先生应该赔偿善意第三人温先生的损失。《合同法》第427条规定:“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。” 中介公司没有将房屋的实际情况告知温先生，也没有促成合同成立，无权要求支付服务费。夫妻一方擅自将双方共同共有的房屋售卖，并对买主宣称是双方一致同意的，这种擅自出卖共同共有房屋的行为，如果事后没有另一方的追认，则是无效的。因此购房时，对于房屋权属是否存有争议，其房屋产权是否为夫妻共有，出卖人是否经过共有权人同意出售非常关键，无论是中介接受业主委托还是个人进行交易，都应注意共有人问题，共有人同意出售证明应由其亲自签字方才生效。在整个房产交易中，若是见不到房屋共有人，购房人更是要小心求证。