借名购买经济适用房，产权归谁？——北京借名买房律师靳双权

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李开诉称：位于北京市朝阳区803号房屋是李开单位为了解决李开实际居住困难，于2006年12月分配给李开的带有政策性补助的经济适用住房。李开在购买该房之时，李开儿子李晓松与杨秦伟之女杨梓系夫妻，基于此原因，李开将房屋借给杨秦伟暂住。此后，李晓松与杨梓于2010年7月26日经北京市崇文区法院调解离婚。现杨秦伟继续占用李开的房屋缺乏依据，故起诉要求杨秦伟将803号房屋返还给李开。

　　2、被告辩称并反诉

　　杨秦伟答辩并反诉称：杨秦伟不同意李开的诉讼请求。2006年11月，李开单位分房，李开说他不想要，后来和杨秦伟商量，劝说杨秦伟买北京市朝阳区803号房屋。2006年12月，李开与杨秦伟达成秘密的口头协议，约定杨秦伟自己出全款把房屋买下，另外给李开100000元作为房屋产权转让和收益权转让的费用，因为如果把协议内容说出来，李开单位可能就把房屋收回，所以当时是秘密的口头约定。

　　杨秦伟从杨秦伟妹妹杨秀琴处借款100000元，凑齐了全款392251元并一次性转账到李开单位集资建房的开发商北京市天成住宅合作社账户。2007年1月4日，杨秦伟按照约定向李开支付了100000元转让费，是通过杨梓的建设银行账户向李开转账的。综上，杨秦伟认为北京市朝阳区803号房屋是杨秦伟出资购买。故提出反诉，要求李开继续履行与杨秦伟的口头协议，将北京市朝阳区803号房屋所有权转移登记至杨秦伟名下。

　　二、法院查明

　　2007年1月22日，李开作为乙方与北京市天成住宅合作社(甲方)签订了《北京市住宅合作社集资合作建房协议》，约定乙方购买甲方开发的集资建设住宅项目朝阳区803号房屋，房价总额为392251元。合同附件四约定付款方式为一次性付款，乙方应于2006年12月30日一次性向甲方付清总集资款392 251元。

　　2006年12月30日，杨秦伟之女杨梓在建设银行账号存入现金100000元，之后杨秦伟之妻张荣华自其账号转账300000元到杨秦伟之女杨梓上述账户中，当日下午15:07分，杨梓自上述账户以转账方式支付了392567元，2006年12月30日，北京市天成住宅合作社向李开开具了100元会费的收据。此外，杨梓还于2008年4月8日以转账方式向北京天成住宅合作社支付8068元，2008年4月8日北京市天成住宅合作社开具集资款收据，数额392470元，维修基金收据，数额为7849元，印花税收据，数额为196元。同日，杨秦伟交纳了2008年4月8日至2009年4月7日的物业费1703元，房产证办证费500元。

　　杨秦伟以上述交易的明细、转账凭条等证明其系房屋的实际出资购买人，李开对此不予认可，但承认在购房过程中收到杨秦伟400000元，并认为此款系自己因购房而向杨秦伟的借款，且表示至今尚未偿还。2007年1月4日，杨梓自同一账户向李开在中国建设银行账号转账100000元。

　　就2006年12月30日存入杨梓账户的100000元，杨秦伟称系向其妹妹杨秀琴的借款，该款直到2015年才偿还，对此，向法院提交了中国工商银行2015年3月26日的转账凭证，显示杨秦伟之妻张荣华于该日向杨秀琴转账100000元。杨秦伟还提交了一组银行交易明细等证据，欲证明存入杨梓账户的钱均系其自行筹措，李开对杨秦伟提交的证据均不予认可。

　　803号房屋自2008年交付后一直由杨秦伟及其家人居住使用至今，并进行了装修。该房屋购房合同原件、购房款付款凭证等均在杨秦伟处，李开未对此作出合理解释。

　　2010年4月26日，房屋所有权登记至李开名下，房屋性质登记为经济适用房。就房屋的性质、适用政策等问题，法院向北京朝阳区房屋管理局发函进行调查，该局回函答复称“经查，朝阳区803号房屋的售房单位为北京市天成住宅合作社。根据《北京市建设委员会关于办理集资合作建房售房备案和房屋登记有关问题的通知》第四条的相关规定，该房屋性质为经济适用住房。

　　相关政策请贵院参照(京建改[2009]196号)文件”，所附京建改[2009]196号文件第四条规定“职工参加集资合作建房在《房屋所有权证》“房屋性质”栏中标注“按经济适用住房产权管理”;职工购买住宅合作社住房在《房屋所有权证》“房屋性质”中标注“经济适用住房”，未对上述房屋在所有权转让时的政策进行详细说明。

　　审理中，承办人曾就该房屋能否上市交易以及进行正常过户一事到北京市朝阳区房屋交易登记大厅进行走访调查，朝阳区房屋管理局登记科工作人员向承办人答复房屋性质为经济适用房的房屋在取得完税凭证时或房屋所有权证发证之日起五年内不得按照市场价格出售房屋，也不能进行房屋过户。具体政策按照《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》执行。

　　另查，李开之子李晓松与杨秦伟之女杨梓原系夫妻关系，于2010年经原北京市崇文区人民法院调解离婚，离婚协议书对离婚、子女抚养及双方认可的共同财产分割均作出了约定并确认离婚后双方均自行解决住房问题，双方无其他争议。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)李开将803号房屋所有权转移登记至杨秦伟名下;

　　2)驳回李开的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议的第一个问题是杨秦伟入住房屋的缘由及李开与杨秦伟就房屋之间的法律关系，对此双方各执一词，李开虽称系借用，但未提交充分的证据;根据杨秦伟提交的银行转账记录等证据可以认定，房屋购房款均系由杨秦伟筹集并通过杨梓的账户直接支付给出卖人，李开虽称系借款，但无法对房屋购房的相关手续、票据均在杨秦伟处作出合理解释;根据双方陈述等可以认定杨秦伟自出卖人处收取房屋并装修入住至今;根据银行转账记录可以认定杨秦伟除支付购房款外还通过杨梓账户实际向李开支付100000元。综合以上事实可以认定杨秦伟所陈述较之与李开形成借名购买经济适用住房的陈述更为可信。根据优势证据原则，法院对杨秦伟的事实主张予以认定。

　　本案争议的第二个问题是李开与杨秦伟之间借名购买经济适用住房的口头约定是否符合法律规定。根据北京市朝阳区房屋管理局的回函，房屋性质为经济适用住房。根据转账记录、双方陈述可以认定，双方之间的约定形成于2008年4月11日之前;根据房屋所有权证可以确认，房屋所有权已于2010年4月26日登记至李开名下。综合以上情况，参考北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第六条第二款规定，可以认定杨秦伟和李开之间关于房屋的借名买卖合同有效。故杨秦伟反诉要求李开履行合同，将房屋所有权转移登记至自己名下的反诉请求有事实及法律依据，法院予以支持。