借名买房效力问题需具体问题具体分析

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　黄某诉称：我与李某之间有借用李某名义买房的口头约定。我持有所有的原始购房手续，包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的原始单据。黄某自购房以来一直支付X号房屋的按揭贷款。黄某亲自办理的X号房屋入住手续。黄某对X号房屋进行了装修。黄某一直居住在X号房屋至今。黄某缴纳各项水电气费用。上述无争议事实能够证明黄某借用李某的名义购买X号房屋。黄某家庭在北京有两套房。该房屋为经济适用房，必须有北京户口方可购买，所以就借用了李某的户口。黄某现在具备购房资格，且X号房屋具备上市条件，李某应当配合黄某履行过户义务。黄某愿意向李某缴纳人民币114987元的物业费并承担房屋过户的所有税费。诉讼请求：李某立即配合黄某办理产权变更手续。

　　二、被告辩称并反诉

　　李某辩称：本案诉争房屋是我与刘某为结婚准备的婚房。鉴于贷款较多我无力承担且黄某与刘某之姐王某在北京没有房屋，王某与黄某商量，能否先由黄某居住，等到刘某与李某想住的时候再住。每月黄某给予我一定租金作为感谢。故，我与原告间不存在任何借名买房的约定。反诉请求1.黄某立即腾出X号房屋;2.黄某给付物业管理费人民币114987元。

　　三、审理查明

　　2001年5月26日，李某(买受人)与X房产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定李某购买X号房屋，面积267.08平方米;人民币1188506元。2010年5月4日，该房屋登记为李某单独所有，房屋性质为经济适用房。

　　庭审中，李某中认可首付款发票原件为黄某持有。

　　购房相关费用的缴纳情况。黄某主张首付款人民币238506元系黄某支付的现金。当事人均认可X号房屋的月供由黄某支付。黄某主张其支付月供印证了双方的借名买房关系，李某则主张黄某支付的月供是对李某的补偿和感谢。

　　X号房屋的居住情况。双方当事人均认可X号房屋交付后由黄某装修并居住至今。

　　庭审中，双方当事人均认可对房屋性质及归属问题没有进行过书面约定。黄某表示，如果法院认为借名买房关系成立，其愿意偿还该房屋的全部贷款以消除抵押权。

　　四、法院判决

　　北京市第一中级人民法院判决如下：

　　1、黄某将X号房屋的剩余贷款偿还完毕,李某予以协助;

　　2、黄某履行完毕后五日内，李某配合黄某办理X号房屋的抵押权注销手续;

　　3、李某协助黄某办理X号房屋的转移登记手续，税费均由黄某负担;

　　4、黄某支付李某物业管理费人民币114987元。

　　五、房地产律师靳双权点评

　　本案之争议焦点在于双方当事人是否有借名买房的口头约定。可以从三个方面予以判断：1.从买房事前、事后的迹象可以推断出借名人(黄某)有房屋归其所有的意思;2.从买房事前、事后的迹象可以推断出被借名人(李某)没有房屋归其所有的意思;3.借名买房有合理事由。上述三个方面的条件具备时，应该认为双方当事人存有借名买房的口头约定。

　　本案中，X号房屋为经济适用房，购买价款较相同地段的其他房屋便宜，而黄某在当时不具备购买X号房屋的资格。应当认定，黄某提供了借名买房的合理事由。

　　结合以下线索，可以认定黄某有X号房屋归其所有的意思。1.黄某办理了房屋入住手续，在房屋交付后对房屋进行装修并居住至今。2.黄某持有还款银行存折的原件且陆续支付月供至起诉之日。3.黄某持有《商品房买卖合同》，购房发票，X号房屋入住时的文件，保险费专用发票，代理费、代办产权费发票，代收抵押登记费收据，律师费收据，代收印花税收据，公共维修基金收据，代收费用、物管费收据。

　　综合以下线索，可以认定李某无X号房屋归其所有的意思。1.购买X号房屋时，李某之经济能力负担不了本房屋之月供。李某选择购买自己负担不了月供的房屋，并非理性经济人所为。2.除缴纳首付款外，李某、刘某无法陈述购买房屋之过程。3.李某与刘某离婚时，离婚协议中未涉及X号房屋权益的分割事宜。4.李某在黄某入住X号房屋十多年之后才主张黄某腾退。

　　由此，在案证据可以证明黄某与李某存有借名买房的口头约定。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，李某应配合黄某办理X号房屋的转移登记，借名买房关系中黄某为纯收益人，故办理转移登记过程中的一切税费由黄负担为宜。