借名买房案例：借名买房之认定标准——专业房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年7月，李洪霞诉称：我是高磊的小姨。我和父亲都是黑龙江齐齐哈尔人。2003年，我父亲来北京友谊医院看病。2003年8月份，为了方便父亲和弟弟在京生活和看病，也为了让我的父亲和弟弟在北京有住处，我准备购置位于北京市西城区703号房屋，约定总房价款为277296元。我于2003年8月15日支付了定金1万元。

　　该房屋是危房改造，因购买该房屋时，需要北京户口，高磊是北京户口，我们征询了高磊母亲的意见，高磊及其母亲也同意了。所以就以高磊的名义购房。2003年9月2日，剩余购房款267296元由我的账户直接汇款至原北京市宣武区天桥危旧房改造工作办公室(以下简称宣武危改办)。2003年9月11日，以高磊名义与北京市天桥投资开发公司(以下简称天桥公司)签订了《购买房屋合同书》，约定购买天桥公司开发的天桥在建小区703号，高磊未出资。

　　签订合同后，天桥公司将房屋交付给我弟弟李洋。房屋长期由我弟弟李洋一家三口实际居住。为了借高磊名义购买房屋，我还给了高磊5万元，用于帮助高磊在他处购买住房。2003年8月中旬全家聚会时，我与高磊已经做了口头协议，高磊表示不会占有房屋。2011年4月29日，高磊以父母离婚，需要将母亲户口落于房屋为由，索取了房屋全部购房手续。

　　后高磊领取了房屋所有权证，所有权人登记在高磊名下。由于未交纳房屋的物业费用，物业公司曾起诉高磊要求其交纳物业费，为此高磊将法庭的开庭传票给我邮寄过来，让我处理。2011年左右，高磊曾经起诉李洋要求其腾退房屋，法院判决李洋腾退。后因了解了有关购房的情况，所以未执行，目前房屋仍由李洋居住。由于我们提起本案诉讼，腾退房屋的执行案件一直未能执行。我请求确认诉争房屋归我所有。

　　2、被告辩称

　　高磊辩称：我不同意李洪霞的诉讼请求。房屋由我购买，且房屋所有权登记在我名下。购房款是我向李洪霞借款所得。房屋的入住手续由我办理。因此，我们认为房屋归我所有。我的母亲出资对房屋进行了装修。2003年9月11日，房屋交付后，由我及其母亲李霄霞居住至2003年年底。2004年初，由于李洋与我有亲属关系，李洋需要在京经商，经协商，房屋由李洋居住至今。综上所述，我不同意李洪霞的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2003年8月15日，宣武危改办收到购房定金1万元。2003年9月2日，李洪霞将购房款267296元从其账户直接打入宣武危改办的账户内。

　　2003年9月11日，天桥公司(甲方)与高磊(乙方)签订《购买房屋合同书》，约定由高磊购买天桥公司开发的北京市宣武区(现西城区)703室(暂定名)房屋，购房款合计277296元。同日，天桥公司向高磊开具了277296元的购房款收据。

　　2005年8月7日，高磊取得房屋的所有权证，房屋所有权证上注明“按经济适用房产权管理”。

　　此后，李洪霞、高磊对房屋的所有权问题发生争议。李洪霞提起本案诉讼。原审法院曾于2013年11月21日判决驳回李洪霞的诉讼请求。李洪霞不服该判决，上诉，经审理于2014年6月20日作出裁定，撤销原判，发回重审。

　　审理中，李洪霞与高磊共同确认宣武危改办于2003年8月15日收到购房的定金1万元为李洪霞交纳。

　　李洪霞申请证人李洋、李×3出庭作证。李洋、李×3均当庭陈述系李洪霞借用高磊名义购买房屋。高磊未提交证据材料证明其上述主张。

　　关于房屋的居住情况，双方陈述并不一致。李洪霞称：房屋自交付之日起，一直由案外人李洋一家居住使用。高磊称：房屋自2003年9月11日交付后，由高磊及其母亲居住使用，2003年底由案外人李洋一家居住使用至今。

　　经询，李洪霞、高磊均确认购买房屋时需要购房人具备北京户口，高磊并未实际归还其所述的借款。

　　审理中，高磊认可房屋全部购房款由李洪霞交纳，但不认可其与李洪霞是借名买房关系。关于购房原因，高磊称：其母李霄霞与其丈夫有矛盾，但没有离婚;李洪霞说她给李霄霞买房，支持李霄霞离婚。对此，高磊提供了其父母高平、李霄霞以及高平之兄高进的书面证言。关于居住问题，高磊称：房屋交付后由李霄霞居住，后来李洋也住进来了，李霄霞觉得居住不方便就到她女儿家居住了。法院询问高磊为什么在一审中主张购房款系向李洪霞的借款。高磊称是其肆意发挥才这么说的。此后，高磊又称：李洪霞的本意是为鼓励李霄霞离婚而将房屋送给李霄霞，后来随着两家感情的淡薄有了过节，李洪霞反悔;高磊考虑说可以以还款的方式给李洪霞一些补偿，后因房价上涨，李洪霞不同意给补偿了。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　坐落于北京市西城区703房屋归李洪霞所有。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案的焦点问题在于李洪霞与高磊之间是否成立借名买房关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。借名买房关系由李洪霞主张，应当由其承担举证责任。对此，律师从如下方面进行分析：

　　第一，关于出资问题，李洪霞先向宣武危改办交纳购房定金1万元，后又将剩余购房款从其账户直接打入宣武危改办的账户内。

　　第二，关于居住使用问题，高磊主张房屋交付后由其母李霄霞居住，但未能提供充分证据予以证明，故该主张难以成立。双方当事人均不可否认的事实是，房屋由李洋一家长期居住，高磊未在房屋内居住。

　　第三，李洪霞申请证人李洋、李×3出庭作证。李洋、李×3均称系李洪霞借用高磊名义购买房屋。上述证人证言可以作为认定事实的佐证。

　　据此，律师认为，李洪霞与高磊之间系亲姨甥关系，根据一般生活常理和传统家庭伦理，因亲属之间具有较高的信赖关系，处理相关事务未必签订书面协议。综合上述三方面分析，在可以确认李洪霞出资购买并实际占有房屋的事实，李洪霞已完成举证责任，根据经验法则可以推定李洪霞与高磊之间存在借名买房的口头协议，双方之间存在借名买房关系。

　　根据上述分析结论，李洪霞与高磊的借名买房关系成立，故李洪霞有权要求高磊办理过户手续，将房屋转移登记至其名下。另需说明，借名买房发生在限购政策实施之前，故本案不存在限购政策的审查问题;房屋属于按经济适用房产权管理性质，不属于经济适用住房，可以随时转移权属，故借名买房协议不存在因违反有关规定而无效的情形。鉴于李洪霞主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归，故法院根据李洪霞的诉讼请求，确认房屋归李洪霞所有，从处理结果上看并无明显不妥。