北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告邓某萍诉称：2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。后被告要求追加定金10万元。原告向被告支付定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。后由于被告未能在2016年7月31日前取得房本，12月10日，原被告双方再次签订了房屋买卖定金协议和补充协议。原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，任何一方违约应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至今日，被告未按照协议规定办理房本并过户房产，故诉至法院，要求解除双方所有协议，被告返还定金45万元，并支付违约金180万元。
二、被告辩称
被告尹某辩称：第一，原告解除合同没有法律依据。房屋买卖定金协议或补偿协议中约定日期让被告办理房产证，是置国家规定于不顾的无效约定。相关约定是原告和中介凭空捏造并强加给被告的，并没有法律和事实依据。且购买公有住房相关手续由产权单位申报，个人无法办理。第二，办理产权证不是被告能够控制的，因此向被告索要赔偿及违约金缺乏事实和法律依据。第三，原告当初购买没有房本的公有住房就应承担相应的风险，要求解除合同，就应承担提前解除合同的责任。第四，被告履行合同是积极的。主张继续履行合同，但要求去除卖力房产证的合同约定。如果原告坚持解除合同，违约的责任由原告承担。
三、审理查明
2016年3月21日，原被告双方通过中介公司达成房屋买卖协议，双方签订了《定金收据补充协议》，约定被告向原告出售位于北京市东城区的私人房产，成交总价为420万元，被告承诺该房没有个人所得税，营业税由被告承担，并承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。原告当日交付定金30万元。
2016年6月30日，被告因家庭开支需要用钱，要求原告追加定金10万元。原告追加定金10万元，并与被告另行签订了房屋买卖定金协议。被告仍承诺最晚于2016年7月31日前取得房本，配合原告履行过户手续。后被告未能如期取得房本，2016年12月10日，原被告双方再次签订了定金协议和补充协议。被告要求原告再次追加定金5万元，定金总额达到45万元，同时将房本取得的期限延迟至2016年12月31日，若出现违约，违约方应向守约方支付四倍定金为违约金。但时至庭审当日被告仍未按照协议规定办理房本并过户房产。
四、法院判决
一、解除原告邓某萍与被告尹某于2016年3月31日签订的《定金收据补充协议》、2016年6月30日签订的《房屋买卖定金协议》、2016年12月10日签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖定金补充协议》。
二、被告尹某返还原告邓某萍定金45万元。
三、被告尹某向原告邓某萍支付违约金180万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
原被告双方多次签订了房屋买卖定金协议和补充协议，约定了房产证取得时间及办理过户事宜，现出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除双方所签的所有房屋买卖定金协议和补充协议。双方关于违约金的约定明确具体，且对双方平等适用，故原告有权依据约定要求被告承担4倍定金即180万元的违约金。
此外，靳双权律师提醒您，房产是每个家庭的重要支出，请您在买房的时候注意核查房屋权属、违约条款等重要项目，避免造成损失，若遇无法协商解决的纠纷，也请尽快通过法律途径解决。
