央产房所属单位对央产房具有优先的购买权

　　北京房地产专业律师靳双权(1)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告邹某、江某红、王某岚诉称：要求确认邹某与徐某进于2006年7月28日签订的《协议书》合法有效，徐某进、杨旭协助我方办理位于涉案房屋的产权过户手续，诉讼费由徐某进、杨旭负担。

　　二、被告辩称

　　被告徐某进辩称：请求认定本案所涉房屋买卖《协议书》无效;事实与理由：原审判决认为本案所涉《协议书》效力待定是对法律理解错误。涉案房屋是位于大专院校内的央产房，不能上市交易，合同不存在效力待定的情况。邹某和徐某进签订合同时已经知道房屋不能过户，根据合同约定，徐某进有权原价回购涉案房屋。本案中邹某虽然支付了部分购房款，但房屋所有权未发生转移，邹某只享有合同债权，徐某进应承担的是将收取的房款返还。根据合同相对性原则，未履行完的合同也不是遗产，邹某、江某红、王某岚诉讼主体不适格，无权要求继续履行合同。

　　三、审理查明

　　经法院审理查明：2006年7月28日，徐某进(甲方)与邹某(乙方)签订了《协议书》。双方约定：甲方自愿将涉案房屋房屋以30万元卖给邹某，邹某获得产权，但因甲方原因房产证暂无法过户，故乙方在未取得房产证时先行支付甲方25万元;甲方在具备过户条件时应及时无条件办理过户手续，一旦过户成功，乙方应无条件支付甲方余款5万元。杨旭作为担保人在上述《协议书》上签字。上述协议签订当日，邹某给付徐某进购房款25万元，徐某进将房屋交付给邹某。此后，双方一直未办理房屋产权过户手续。

　　2012年12月30日，邹某去世。王某岚系邹某之母，江某红系邹某之妻，邹某系邹某之子。邹某之父已于2005年去世。

　　另查，2005年11月21日，徐某进(乙方)与中央民族大学(甲方)签订《公有住宅买卖契约》，双方约定：甲方同意将海淀区白石桥路8层11号住宅出售给乙方，总房价款40629元;根据教计【1995】1号、教发【1998】23号文件精神，乙方经甲方主管部门审批同意后可依法出售所购住房，但必须优先卖给甲方。

　　审理中，法院向中央民族大学资产管理处调查有关上述房屋的性质、上市交易及优先购买权情况，该校答复如下：涉案房屋属于央产房，目前学校暂不允许上市交易，并将该意见在“在京中央和国家机关住房交易办公室”备案;如果房屋允许上市交易学校是否行使优先购买权正在研究，目前无确定意见。

　　四、法院判决

　　驳回邹某、江某红、王某岚的诉讼请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　本律师认为，邹某与徐某进就涉案房屋买卖签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的“央产房”，有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。基于上述情况，双方签订的《协议书》能否继续履行尚处于待定状态，目前涉案房屋尚不具备产权过户条件，故应判决驳回邹某的继承人邹某、江某红、王某岚要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求。

　　本案房屋买卖《协议》因标的物尚不具备过户条件而不能履行，但不影响合同效力，徐某进认为本案所涉房屋买卖《协议书》无效的理由和请求，于法无据，不应支持。邹某、江某红、王某岚作为邹某的继承人，有权承继邹某在涉案《协议书》中的权利和义务，徐某进上诉关于邹某、江某红、王某岚诉讼主体不适格，无权要求继续履行合同的理由，于法无据，不予采纳。