合同解除后不影响合同中约定的违约责任的承担

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　丁某诉称:2013年1月17日，丁某与张某通过链家公司签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张某将登记在自己名下位于石景山区203号房屋以265万元价格出售给丁某。双方还约定了付款期限及办理所有权转移登记手续的期限。并约定如一方出现根本违约，应向对方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，2013年1月17日丁某向张某支付定金5万元，并向链家公司支付居间服务费等共71550元。2013年1月23日张某突然告知丁某不卖房，并出具《宣布合同无效确认书》，宣布合同无效。

　　丁某认为，双方当事人在平等自愿的基础上签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且张某在签定协议前也已经征得妻子的同意，双方就应积极履行合同义务。张某在合同签订并生效后，断然撕毁合同，属严重违约行为，应承担违约责任。为维护丁某合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、解除丁某、张某签订的存量买卖合同及补充协议;2、判令张某承担违约金53万元，并返还定金5万元，赔偿中介费(居间服务费58300元、保障服务费13250元)71550元，共计651550元;2、本案诉讼费由张某承担。

　　2、被告辩称

　　张某辩称：不同意丁某的全部诉讼请求。张某在签约的同时向丁某及中介公司宣告合同无效不等于张某没有及时履行双方签署的一系列合同，张某提出合同无效，对方应该向法庭提起诉讼来确认合同效力，在本案之前，丁某已经以其母亲的名义向法庭提起了确认合同效力的诉讼，但是因为自身诉讼主体错误而撤诉，这是丁某对自己权利处置不当。即使张某宣告合同无效，其也积极配合丁某和链家公司在履行一系列的合同，收到定金后办理网签。张某宣告合同无效不等于行使合同解除权，更不是单方终止履行合同，张某认为这是丁某对宣告合同无效的错误理解。

　　丁某主张自己购买同一楼层的房屋多花32万元，但从证据上看丁某多花的32万元是家具、家电损失。从房屋单价上讲反而是便宜3万元，所以丁某谈不上有什么损失。因为丁某并没有要求解除双方定金协议，在双方已经合法履行完毕定金协议的情况下，丁某无权要求返还定金。至于丁某要求张某承担违约金，张某认为合同双方违约金比例过高，不管张某是否存在违约，张某都请求法庭调整。中介费用没有任何证据证明丁某已经向中介公司应该支付该笔费用或实际已经支付，故张某不同意丁某的诉讼请求，请求法庭驳回。

　　二、法院查明

　　2013年1月17日，丁某(乙方)与张某(甲方)在(丙方)链家公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书，约定甲方将位于石景山区203号房屋出售给乙方，房屋成交价格1400000元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等1250000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人可以在签订本合同时支付定金5万元。其中，补充协议约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价，两者总计人民币贰佰陆拾伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2013年1月17日向甲方支付定金五万元。

　　同日，甲乙双方与丙方担保公司签订房屋交易保障合同，约定乙方向丙方支付保障服务费13250元。上述合同及协议签订后，丁某向张某支付定金五万元，向链家公司支付居间服务费58300元，向担保公司支付保障服务费13250元。另居间服务合同约定：甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可以向违约方追偿该笔费用。

　　2013年1月23日，张某向丁某送达宣布合同无效确认书，主要内容为：双方于1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)，张某已在1月17日当面向丁某宣告无效，现在正式书面通知丁某，张某将五万元定金返还给丁某。丁某于2013年1月25日收到上述通知。

　　另查明：丁某的母亲张喜珍曾向法院提起诉讼，要求张某履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续。该案庭审中，张喜珍称其委托女儿丁某购买房屋，丁某代理张喜珍与张某签订了房屋买卖合同。张某仅认可房屋买受人为丁某，并称张某未经配偶同意构成无权处分属于无效，张某签完合同后其儿子不同意售房。后张喜珍撤回本案诉讼。

　　本案庭审中，张某称，双方签订的合同中家具装修价格条款违反国家税收规定损害国家利益，并且张某未经其配偶同意出售房屋，故宣布合同无效。丁某称，因张某违约，故未支付剩余购房款，因怕跟张某继续履行找麻烦，其母亲于2013年3月27日另行购买了房屋，故不要求继续履行合同。

　　另，本案庭审中，张某同意丁某解除双方之间存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求。

　　三、法院判决

　　1、解除丁某与张某于2013年1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议;

　　2、张某退还丁某定金五万元;

　　3、张某支付丁某违约金(包括居间代理费、保障服务费)损失共计九万元;

　　4、驳回丁某其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据合同法相关规定，合同中部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，丁某与张某签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行自己的义务。即使张某主张的合同中约定的家具装饰价格条款违反国家税收规定属于无效条款，但并不能就此否认双方之间整个买卖合同行为的效力。因此，关于张某对房屋买卖合同及补充协议无效的抗辩意见，法院不予采纳。现张某同意解除与丁某签订的存量房屋买卖合同及补充协议，法院不持异议。合同解除后，张某应将收取的定金予以退还，但合同解除后并不影响合同中违约责任负担和清算条款的效力。

　　另依据查明的事实，合同签订后履行期限届满之前，张某因其配偶、子女不同意出售房屋宣布合同无效。张某宣布合同无效的行为足以表明构成不履行合同约定义务的违约行为。对此，丁某有权依据合同约定要求张某承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁某以自己名义与张某签订房屋买卖合同，由其母亲向张某主张合同权利，鉴于合同权利义务具有相对性，势必对丁某合同目的实现造成一定影响。因此，丁某不得就其扩大损失要求张某承担赔偿责任。现丁某要求张某承担违约责任，张某认为违约金偏高。对此，综合考虑丁某实际损失、合同履行程度、双方过错程度等因素，法院酌情确定张某支付违约金数额。丁某要求张某赔偿居间代理费、保障服务费损失，鉴于上述违约金数额中已考虑到丁某居间代理费、保障服务费损失，法院不再予以支持。