房屋出卖方主张违约金过高，被法院以其未考虑房屋差价驳回

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：2015年1月27日，我通过链家公司与胡某签署了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定我以598万元购买胡某所有的位于海淀区5号4号楼17层2003号房屋，如一方违约则违约方应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。合同签订后我按约定支付了定金20万元，但胡某收取定金后电话告知我拒绝履行上述协议。现我起诉要求解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议;胡某向我支付违约金1196000元、迟延履行违约金59800元;返还居间服务费131560元、定金20万元、保障服务费7940元及上述费用的相应利息;胡某负担财产保全担保金1196000元的利息(自2015年4月23日起至担保金实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算;要求胡某支付担保费28704元。胡某还应承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。

　　2、被告辩称

　　胡某辩称：房屋是我与徐文颖的夫妻共同财产，卖房时徐文颖并不知情，故本案的房屋买卖合同是一个无效合同。2015年5月27日胡某已与徐文颖离婚，根据离婚协议上述房屋归徐文颖所有，徐文颖应作为本案当事人参加诉讼。合同中约定的付款时间在过户前10日内，可见合同未约定具体的付款时间。我是在有重大误解的情况下签的合同，该合同显失公平。我认为合同约定的违约金数额过高，不合理。双方所签的合同应属于可撤销合同，我不同意王某的各项诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2015年1月27日，王某与胡某通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定王某以598万元购买胡某名下位于北京市海淀区5号4号楼17层2003号建筑面积为156.44平方米的房屋，其中贷款为250万元，合同签订之日王某应向胡某支付定金20万元，胡某应于2015年6月30日将上述房屋交付给王某。

　　此合同中还约定双方应于网签后十日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷后五日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，王某应在过户前十日内向胡某支付首付款327万元。关于违约责任，该合同约定如胡某拒绝将该房屋出售给王某或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，胡某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王某支付违约金，链家公司收取王某的所有费用不予退还，由胡某直接赔付王某。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

　　合同签订当天，王某向胡某支付了定金20万元，向链家公司支付了中介服务费131560元，为保障交易的履行向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费7940元。合同履行过程中，胡某在2015年3月底向王某表示不卖房了。王某在诉讼中向法院申请保全上述房屋，为此提交了担保金1196000元，向担保有限公司支付了担保费及评审费35880元。

　　另查，上述房屋所在区域因被划入中关村三小的学区，房价在2015年出现了大幅上涨，同等面积房屋在网上的销售价格上涨了二百余万元。

　　一审判决后，胡某上诉主张违约金过高，要求降低，另，王某与链家公司恶意串通，在合同及补充协议中虚构事实、做低成交价以逃避税收监管，故该合同及补充协议应为无效。

　　三、法院判决

　　1、解除王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　2、胡某向王某支付违约金一百一十九万六千元、居间服务费十三万一千五百六十元、保障服务费七千九百四十元、担保费二万八千七百零四元，返还定金二十万元;

　　3、胡某赔偿王某所付担保金一百一十九万六千元的利息(自二○一五年四月二十三日起至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算);

　　4、驳回王某的其它诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权点评

　　王某与胡某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。在王某已依约支付定金的情况下，胡某明确拒绝继续履行合同，已构成预期违约，王某有权要求解除合同。法院对于王某要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求予以支持。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故胡某应当将收取的20万元定金返还王某，并赔偿因其违约行为给王某造成的损失，该损失包括王某因购买房屋实际支出的各项费用，以及房屋差价损失。

　　本案中，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，如胡某拒绝将该房屋出售给王某，构成根本违约，胡某应当支付房屋总价款20%的违约金，故王某要求胡某支付违约金1196000元，具有约定及法律依据。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨，故该约定违约金的数额并未明显高于王某的实际损失。胡某所持违约金数额过高的抗辩意见未考虑王某的房屋差价损失，故法院不支持。

　　胡某上诉主张王某与链家公司构成恶意串通，虚构合同价格以逃避税收监管，但就恶意串通以及规避税收征管的事实未能提供相应证据，故法院对其该项主张不予采信，对其要求确认合同无效的上诉请求，法院不予支持。