购房指标互换，房屋性质不一样引发的纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　陈凤兰诉称：我与杨希伍欲换房产，双方商量以产权置换+差价补偿形式完成。2011年6月7日，杨希伍起草了《关于换购住房的协议》。该协议约定：一、杨希伍以我名义，用其指标购买位于海淀区的住房一套，面积130余平方米。我以杨希伍名义，用其指标购买位于丰台区的住房一套，面积90余平方米。二、杨希伍以我名义缴纳购买住房的全部房款，预计100余万元;我以杨希伍名义缴纳购买住房的全部房款，预计70余万元。待办理入住手续时改用本人姓名办理。

　　协议签订时，双方房屋都未破土动工，情况不明，双方只是达成换房的初步框架，无法在协议中具体约定其他事项。口头约定在房屋交付后，根据房屋实际情况再具体协商置换差价，即使置换差价谈不妥，也可以各自住回各自的房屋。

　　2013年5月，我所在单位住宅楼建成，我购买了901号，建筑面积136平方米。2015年5月，杨希伍所在单位住宅楼交付，杨希伍购买了2406号，建筑面积91.15平方米。以上房屋我与杨希伍均以自己名义购买，只是在入住时交换名字。

　　我在办理入住时发现杨希伍所在单位住宅楼是限价房，《关于换购住房的协议》违反了公平对等交换原则。双方约定是产权置换，不言而喻，双方均为大产权房，才具备置换条件。杨希伍有义务向我如实告知房屋的权属性质。但由于杨希伍违反诚信原则，导致我误认为杨希伍房屋也为大产权，才同意签署换房协议，属重大误解。大产权房和限价房在房屋价值上相差至少数百万元，显然属于显失公平。鉴于杨希伍在签约时并没有如实告知房屋的实际情况，我存在重大误解，双方之间的交易将导致双方利益严重失衡，依法属于应当撤销的合同。故诉至法院，诉讼请求为：判令撤销双方签订的《关于换购住房的协议》。

　　2、被告辩称

　　杨希兰辩称：关于二分院房屋的性质，在签订协议的时候不是很明确，2012年12月要选房的时候才知道，知道后就告诉了陈凤兰，陈凤兰并为提出异议，继续履行协议。故不同意陈凤兰的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　陈凤兰与杨希伍原是市检察院的同事，后因改革分别到市检察院第一、第二分院工作。2010年初，两院为解决干警住房困难，一分院在海淀区拟建宿舍，二分院在丰台区拟建宿舍。后双方协商并经两检察院领导同意后，决定换购房屋，即陈凤兰以杨希伍的名义购买二分院建设的丰台区房屋，杨希伍以陈凤兰名义购买一分院在海淀区建设的房屋。2011年6月7日，双方签订了《关于换购住房的协议》。

　　协议签订后，双方按对方单位的通知均已支付了购房款。2013年初，一分院房屋竣工，杨希伍选购了901号房屋，杨希伍按照要求缴纳了公共维修基金、契税及物业费等，办理了入住手续，并进行了装修。2014年10月二分院房屋竣工验收，陈凤兰办理了入住手续，但没有实际入住。2015年10月21日，二分院向陈凤兰邮寄了《房屋后续事项》。

　　关于二分院房屋的性质，杨希伍称在签订协议的时候不是很明确，2012年12月要选房的时候才知道，知道后就告诉了陈凤兰。陈凤兰称其于2015年5月份办入住手续时才知道房屋为限价房，此前一直不知道，是杨希伍隐瞒了限价房这一事实。

　　三、法院判决

　　驳回陈凤兰的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”法律将重大误解、显失公平、欺诈等订立的合同规定为可撤销合同，是因为这些合同是在违背当事人真实意思表示情况下订立的合同，是不公平的合同。所以，法律赋予当事人行使合同撤销的权利。

　　本案中，陈凤兰主张撤销其与杨希伍签订的《关于换购住房的协议》，其理由是该协议属于重大误解的情况下订立且显失公平。故本案的争议焦点就在于双方签订的《关于换购住房的协议》是否具备法定的可撤销情形。

　　《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”欺诈与重大误解的重要区别在于欺诈情形中的错误认识是由欺诈人的欺诈行为所引起，而在重大误解的情形下，误解一方陷入错误认识一般是由于自己的过失造成的，来源于自身对民事法律关系中某因素的错误认识。

　　在本案中，陈凤兰主张杨希伍在签约时并没有如实告知房屋的实际情况致使其产生重大误解，通过以上对于欺诈和重大误解的分析，陈凤兰主张杨希伍隐瞒房屋权属性质的行为当属欺诈行为，而陈凤兰自身对房屋性质的错误认识属于重大误解的范畴，二者在一定程度上产生了竞合，律师对此一并进行论述。房屋作为家庭最重要的财产之一，任何人在处分时均会十分慎重，何况本案中的交易双方均为在检察院工作的公务员，其知识水平、法律风险意识应当高于一般人，在正常情况下无论是所在单位分房还是双方协商换房，更应当是深思熟虑、权衡利弊之后做出决定，不可能一时冲动、草率行事，更何况本案中换房的意思表示是由陈凤兰首先提出，双方在协商一致且取得双方单位领导同意后才进行的，存在重大误解的可能性微乎其微。

　　本案中的双方当事人原系同事，现仍在同一系统中工作，这也是双方能够顺利进行换房的根本原因，对于分房、换房这种重大事项，双方均会对各种信息格外关注，并且在客观上也不存在获悉信息的障碍，在签订协议之后的几年时间里陈凤兰不可能对此毫不知情。因此即便杨希伍在主观上存在隐瞒房屋性质的事实的想法，恐怕在客观上也是无法实现的。因此，无论是重大误解还是欺诈，陈凤兰主张撤销协议的理由均不能成立。

　　《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”司法实践中，构成显失公平在主观上体现在一方当事人利用其优势或者另一方当事人无经验等订立了合同，在客观上反映了当事人之间的利益不平衡。根据显失公平的合同，一方当事人承担了更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得了极大的利益。这种不平衡违反了民法通则中的等价公平原则。本案中，双方当事人系同一系统的公职人员，不存在缔约地位、经验不对等的情形，且《合同法》规定构成显失公平符合可撤销条件有一个前提，就是在订立合同时显失公平，不能以合同订立后客观情况发生的巨大变化作为合同订立时是否显失公平的标准。

　　双方交换的是购买对方单位具有福利性质房屋的购买指标，双方交换的购买指标所对应的房屋位置、面积、价格均不相同，双方在协商之后，利用对方的购房指标购买和挑选自已认为适合的房屋，此种购房指标的互换不同于实际房屋的互换，此种互换有房屋价值之外利益的取舍。不能以交换房屋在客观上的差距来主张显失公平，陈凤兰以目前两处房屋的价差来主张显失公平是对法律的理解的偏差，本案《关于换购住房的协议》不符合可撤销的条件。