北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告张某龙称：2016年9月10日，二被告提出购买我名下的位于密云区阳光街133号的楼房一套，总价款为270万元。因当时急需用钱，所以提出需在2016年12月30日前支付购房尾款。二被告同意并在合同中予以注明于2016年12月30日前支付尾款。房屋买卖合同签订后，我积极配合二被告办理房屋过户相关手续，但二被告未能按期支付购房尾款，且逾期三个多月。依据双方签订的房屋买卖合同，逾期付款超过30日的，应承担违约责任,向守约方支付房屋总价款20%的违约金。我诉至法院，要求二被告向我支付逾期支付房款违约金54万元。
二、被告辩称
被告钟某红、肖某成辩称：双方的房屋买卖合同签订后，双方已办理房屋过户手续，银行已于2017年4月1日将购房尾款支付给了原告。因贷款手续委托中介公司办理，且贷款金额由原来计划贷款160万元变更为115万元，银行未能按期放款，但银行放款时间并非我所控制，因此并不存在故意违约行为，且原告主张的违约金过高，应适当调整。
三、审理查明
肖某成与钟某红系夫妻关系，于2009年4月16日登记结婚。
2016年9月10日，出卖人张某龙与买受人肖某成及中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某龙将密云区阳光街133号的楼房出售给肖某成，价格270万元，买受人在签订合同时支付定金10万元，于网签当日支付首付款100万元，拟贷款160万元，于2016年12月30日前支付尾款。买受人向商业银行申办贷款，因自身原因未获得银行批准的，继续申请其它银行贷款，至贷款批准。银行贷款批贷后7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
关于违约责任，合同约定，买受人未按照约定的时间支付首付款或其他款项的,逾期在30日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。超过30日后，出卖人不解除合同的，按前款标准支付违约金，合同继续履行。另外，合同约定迟延履行付款义务超过合同约定期限的，视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他的损失，违约责任为房屋总价款的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。
合同签订后，二被告向原告支付定金10万元。2016年10月12日，钟某红与张某龙办理网签手续。2016年11月21日，双方办理了贷款银行面签手续(邮政银行)。2016年12月初，银行批准贷款，批贷金额为115万元。2016年12月2日，二被告支付首付款100万元，2016年12月19日，另支付首付款45万元(含托管资金10万元)。2016年12月23日，双方办理了房屋产权变更登记手续，房屋转移登记在钟某红名下，2017年3月16日，二被告办理了抵押登记。2017年4月1日，贷款银行将115万元贷款发放给张某龙。
四、法院判决
被告钟某红、肖某成给付原告张某龙逾期支付购房款违约金五万二千三百二十五元。
五、北京房地产律师靳双权点评
当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖合同中明确约定，被告应于2016年12月30日前支付尾款。被告应在合同履行过程中，积极努力于2016年12月30日前付清尾款。由于被告未按照合同约定的时间付清尾款，被告应承担相应的违约责任。
因原、被告签订合同中明确约定，尾款采用银行贷款形式支付，且被告在取得房屋所有权证书后向银行办理抵押贷款手续，原告也于诉讼前接收到了银行贷款115万元，有关购房款金额支付义务已履行完毕。鉴于被告采用贷款方式支付购房尾款，且贷款发放时间并非被告所能全部掌控，故此，有关违约金的承担方式，综合合同约定的内容及合同履行情况，被告逾期延迟付款，应按合同约定的按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，原告要求按房屋总价20%的标准支付违约金，很难得到法院支持。
